Rozpoczęcie oraz prowadzenie robót budowlanych zgodnie z ogólną zasadą może odbywać się jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ostatnie nowelizacje prawa budowlanego przyniosły jednak znaczące zmiany.

W dzisiejszym artykule wskażę, co możemy postawić na działce bez pozwolenia. Dzięki temu możemy ominąć długotrwałą i zawiłą procedurę uzyskiwania decyzji administracyjnej w przedmiocie pozwolenia na budowę.

Obiekty, które możemy postawić na działce bez pozwolenia

Zgodnie z obowiązującymi przepisami pozwolenia na budowę nie wymaga między innymi budowa:

  • Wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Łączna liczba wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki.
  • Wolnostojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2. Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2176).
  • Miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie.

Powyższe przedsięwzięcia nie wymagają jakiejkolwiek „aktywności” ze strony właściciela działki. Ponadto pozwolenia na budowę nie wymaga utwardzenie powierzchni gruntu, jednak tylko na działkach budowlanych. Na działkach zaklasyfikowanych jako działki rolne konieczne będzie zatem uzyskanie pozwolenia. Zgłoszenia wymaga ponadto budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych, przykładowo placów zabaw.

Roboty na „zgłoszenie”

Prawo budowlane wyróżnia szereg inwestycji, które możemy postawić na działce po ich zgłoszeniu do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Są to zazwyczaj mniej skomplikowane roboty budowlane, w mniejszym stopniu wpływające na otoczenie inwestycji. Pełny katalog tego rodzaju robót zawiera art. 30 ustawy prawo budowlane. Jako przykład wskazać można budowę wolnostojących:

  • Budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
  • Parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2. Łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2. Liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Dotyczy to również tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce. Należy wykonać je w terminie określonym w zgłoszeniu, o czym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.

Zgłoszenie, zgodnie z wymogami formalnymi, przewidzianymi przez przepisy prawa budowlanego, powinno zawierać informacje dotyczące:

  • rodzaju,
  • zakresu
  • sposobu wykonywania robót budowlanych,
  • oraz planowanego terminu ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki. Potrzebne są także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Powyższy formalizm ma na celu uniknięcie wystąpienia nieprawidłowości w późniejszym eksploatowaniu obiektu. Warto mieć na uwadze, że w przypadku inwestycji realizowanych „na zgłoszenie” nie jest wymagane przedkładanie organowi projektu budowlanego. Nie potrzebujemy też decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję w tym zakresie podejmuje samodzielnie inwestor. Jest to częsta praktyka, zwłaszcza w przypadku budowy jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Wnikliwa procedura administracyjna z badaniem dopuszczalności zamierzenia budowlanego oraz realizacją niezbędnych norm technicznych w związku z planowaną budową pozwala na upewnienie się, że przedsięwzięcie jest właściwie zaprojektowane.

Sprzeciw organu

Organ po otrzymaniu zgłoszenia może wnieść sprzeciw w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji przez organ w placówce pocztowej. Nie jest to natomiast dzień faktycznego odbioru sprzeciwu przez inwestora. Co istotne, w postępowaniu dotyczącym zgłoszenia, o którym mowa w omawianym przepisie, oprócz inwestora (zgłaszającego), nie biorą udziału inne podmioty. Wyklucza to również właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Sprzeciw przyjmuje formę decyzji administracyjnej, która może zostać wydana w trzech wskazanych w ustawie przypadkach. Organ może wnieść sprzeciw, jeżeli zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Może także negatywnie odpowiedzieć na zgłoszenie w przypadku, gdy dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje. Negatywna odpowiedź może pojawić się także wtedy, gdy wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza:

  • ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • decyzję o warunkach zabudowy,
  • inne akty prawa miejscowego.

Poza wskazanymi przypadkami organ nie jest władny do sprzeciwienia się realizacji inwestycji.

Istnieje także wyjątek. Sytuacja, w której organ może nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych, pomimo iż ustawa przewiduje wyłącznie obowiązek zgłoszenia. Takie działanie może mieć miejsce, jeżeli realizacja robót budowlanych narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub powoduje:

  • zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych lub wprowadzenie,
  • utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu, można przystąpić do realizacji robót. Przyjmuje się wówczas, że zgłoszenie oraz planowana inwestycja odpowiadają prawu.

Organ może również przed upływem 21-dniowego terminu wydać zaświadczenie, w którym wskaże, że nie występują postawy do wniesienia sprzeciwu. Wówczas inwestor może przystąpić do realizacji robót, pomimo że termin na wniesienie sprzeciwu jeszcze nie upłynął.

Docieplanie budynku (nie)wysokiego

Warto również wskazać, że pozwolenie na budowę nie jest wymagane także w przypadku docieplania budynku o wysokości do 25 m. Niemniej nie dotyczy to budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m. Wówczas wymagane jest zgłoszenie.

Co ciekawe, powyższy podział wynika z przepisów znajdujących się w dwóch odrębnych jednostkach redakcyjnych ustawy prawo budowlane (art. 29 ust. 2 pkt 4 oraz art. 30 ust. 1 pkt 2c). Pobieżna lektura przepisów w zakresie rozstrzygnięcia o właściwym trybie realizacji zamierzenia budowlanego nie będzie zatem wystarczająca.