Temat na dziś to prawo do mieszkania komunalnego. Część czytelników z uwagą śledziła wcześniejsze artykuły, jednak z powodu mniejszej zasobności portfela „własne M” wciąż pozostaje dla nich w sferze odległych marzeń. Być może jednak uzyskanie mieszkania jest łatwiejsze i tańsze niż nam się wydaje? Sprawdźmy to.

W każdej gminie inaczej

Mieszkania komunalne stanowią własność gmin i wynajmowane są uprawnionym do tego osobom. Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym do zadań własnych gminy należy między innymi gospodarka nieruchomościami. Zasady przyznawania mieszkań komunalnych każda gmina ustala samodzielnie w drodze uchwały jej organu stanowiącego. A zatem w zależności od zasad panujących w poszczególnych gminach prawo do mieszkania komunalnego będzie przysługiwało różnym osobom. Przykładowo zasady przyznawania lokali komunalnych w Legnicy mogą być diametralnie różne od tych obowiązujących w Suwałkach.

Najważniejsze wady i zalety

Aby syntetycznie ująć najważniejsze wady i zalety uzyskania lokalu komunalnego, trzeba posłużyć się niestety pewną generalizacją.

Do zalet takich lokali należą najczęściej:

  • niski czynsz,
  • dogodne położenie, często w centrach miast.

Wady, z jakimi możemy się zetknąć, to:

  • trudności proceduralne w uzyskaniu lokalu komunalnego,
  • niska jakość lokalu i powierzchni wspólnych.

Procedura

Generalnie, aby uzyskać prawo do lokalu komunalnego, musimy:

  • złożyć wniosek o przyznanie lokalu, wraz z oświadczeniem o wysokości dochodów i potwierdzającymi ją dokumentami;
  • zaczekać, aż gmina zweryfikuje prawdziwość złożonych przez nas oświadczeń i dokumentów;
  • po wpisaniu się na listę oczekujących na przyznanie lokalu zaczekać, aż gmina przedstawi nam propozycje lokalu (ten etap trwa nawet kilka lat);
  • podpisać z gminą umowę najmu.

Jak to wygląda w stolicy?

Najprościej będzie, jeśli całą procedurę opiszemy na konkretnym przykładzie. Posłużą nam do tego regulacje warszawskie. Procedura najmu lokali komunalnych opisana jest w uchwale nr LVIII/1751/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy.

Lokale z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy mogą być wynajmowane osobom:

  • bezdomnym albo pozostającym w trudnych warunkach mieszkaniowych (poniżej 6m2 na osobę w lokalu lub wyjątkowo zły stan lokalu);
  • osobom, w których gospodarstwie domowym średni dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 6 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o najem lokalu nie przekroczył 1600 zł w gospodarstwie wieloosobowym i 2200 zł tej kwoty w gospodarstwie jednoosobowym.

Oba kryteria muszą być spełnione łącznie. Dodatkowo, aby wystąpić z wnioskiem, należy mieszkać w Warszawie. Wniosek składa się do Urzędu Dzielnicy, właściwego względem miejsca zamieszkania.

Powyższych kryteriów nie stosuje się jednak między innymi do osób:

  • którym Miasto z mocy ustawy zobowiązane jest zapewnić lokale zamienne;
  • zamieszkujących w budynkach przeznaczonych do rozbiórki;
  • będących repatriantami, którym miasto zobowiązało się zapewnić lokal.

Warszawa odmówi jednak zawarcia umowy najmu lokalu osobom, które co prawda spełniają wyżej wymienione kryteria, ale:

  • wnioskodawca, jego małżonek lub inna osoba pozostająca we wspólnym pożyciu jest właścicielem innego lokalu;
  • z analizy wniosku wynika, że występuje rażąca dysproporcja między zadeklarowanymi dochodami a rzeczywistym stanem majątkowym wnioskodawcy.

Wysokość czynszu obliczana jest na podstawie dość skomplikowanego matematycznego wzoru. Od kwoty bazowej przewidziane są jednak liczne obniżki związane z brakami w wyposażeniu lokalu, przykładowo w związku z brakiem zimnej wody lub WC.

Kwestia dziedziczenia

Najem lokalu nie jest dziedziczny, tj. nie wchodzi do spadku po zmarłym uprawnionym. Konsekwencją tego jest fakt, że nie można nim rozrządzić w testamencie. Jak stanowi art. 691 kc, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują współzamieszkujący z nim: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warto zauważyć, że uprawnionymi nie są chociażby wnuki dziadka, który przed śmiercią był najemcą lokalu. Istotne jest, aby pamiętać, że zamieszkiwanie lokalu i bycie w nim zameldowanym to w zasadzie dwie zupełnie odrębne kwestie. Fakt zamieszkiwania w lokalu mogą ustalać odpowiednie organy gminy w drodze wywiadu środowiskowego.

Czym różni się mieszkanie komunalne od socjalnego?

Po pierwsze przeznaczeniem – lokale socjalne przeznaczone są dla osób, które spełniają kryteria uzyskania lokalu komunalnego, a na dodatek pozostają w niedostatku. Lokale te najczęściej mają bardzo niski standard oraz położone są w nieatrakcyjnych okolicach. Zaletą lokalu socjalnego, nawet w porównaniu do lokalu komunalnego, jest bardzo niski czynsz. Nie może ono jednak zostać wykupione.