Wspólnicy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mają obowiązek wniesienia wkładu na pokrycie udziałów w kapitale zakładowym. Wkład do spółki z o.o. to np. gotówka, ale także nieruchomość (jako wkład niepieniężny). Na jakich zasadach odbywa się wniesienie nieruchomości do spółki z o.o. przedstawia adwokat Paweł Lewandowski.

Kryteria zdolności aportowej

Wspólnik nabywający członkostwo w spółce z o.o. w sposób pierwotny (zawarcie umowy spółki) zobligowany jest do wniesienia wkładu (aportu) na pokrycie kapitału zakładowego. Obowiązek wniesienia wkładu do spółki z o.o. wynika z samej istoty spółki handlowej. Wniesienie wkładów to podstawowy sposób osiągnięcia wspólnego celu, dla którego zakłada się spółkę. Wspólnika nie można zwolnić z obowiązku wniesienia wkładu.

Ustawodawca wskazuje, że wkłady mogą przybrać postać pieniężną i niepieniężną. Nie definiuje jednak, co dokładnie oznacza niepieniężny przedmiot wkładu do spółki z o.o. Normuje jedynie, że zaliczamy do niego prawa niezbywalnego, świadczenia pracy oraz usług na rzecz spółki. W związku z tym kryteria zdolności aportowej konstruuje orzecznictwo. Aby móc stanowić przedmiot wkładu do spółki z o.o., konkretne dobro musi posiadać określony zespół cech. Należą do nich:

  • zdolność bilansowa (możliwość umieszczenia w bilansie),
  • zbywalność,
  • majątkowy charakter
  • oraz wartość ekonomiczna (postanowienie Sądu Najwyższego z 19 września 1990 r., III CRN 268/90).

Nieruchomość jako przedmiot wkładu do spółki z o.o.

Kryteria zdolności aportowej spełniają prawa do nieruchomości. Wśród nich wyróżnia się co najmniej kilka tytułów:

  • własność (art. 140 k.c.),
  • współwłasność (art. 195 k.c.),
  • użytkowanie wieczyste (art. 232 k.c.),
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 172 i n. ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).

Warto zwrócić uwagę, że nieruchomość nie może stanowić przedmiotu wkładu do spółki z o.o., gdy ta zakładana jest przy użyciu wzorca umownego dostępnego w systemie teleinformatycznym. W takim przypadku możliwy jest jedynie wkład pieniężny (art. 1581 § 1. k.s.h.). Ma to uelastycznić ten sposób powstawania spółek.

Na marginesie można dodać, że przedmiotem wkładu nie może być spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie jest ono ograniczone prawem rzeczowym, lecz stanowi swego rodzaju umowę. Na jej podstawie spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania. Przepis art. 9 ust 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprost wskazuje, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne. Nie przechodzi ono także na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W podobny sposób spojrzeć należy na prawo użytkowania oraz translatywnie wniesione prawa z najmu lub dzierżawy.

Określenie wkładu niepieniężnego w umowie

Niepieniężny przedmiot wkładu do spółki z o.o. powinien być szczegółowo opisany w umowie. W przypadku nieruchomości należy zatem określić miejsce jej położenia (działka ewidencyjna) i wskazać numer księgi wieczystej lub numer repertorium zbioru dokumentów nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych. Ponadto trzeba oszacować wartość nieruchomości jako przedmiotu wkładu. W tym zakresie nie ma sprecyzowanych zasad. Możliwe jest zatem wskazanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę z zakresu szacowania nieruchomości, jak również dopuszczalne jest określenie wartości przez samych wspólników.

Trzeba zwrócić uwagę, że wartość nieruchomości jako wkładu do spółki nie powinna być zawyżona w stosunku do wartości zbywczej w dniu zawarcia umowy spółki. Wartość zbywcza, o której mowa, odnosi się do wartości rynkowej nieruchomości. Stanowi ona cenę możliwą do uzyskania w obrocie. Dlatego przy opisie nieruchomości będącej przedmiotem wkładu należy dosyć szczegółowo przedstawić:

  • jej stan prawny, wskazując na ograniczenia wynikające z działu III kw (prawa, roszczenia i ograniczenia),
  • zabezpieczenia wpisane do działu IV kw (hipoteka).

Dzięki tej regule wkład będący świadczeniem wspólnika na rzecz spółki nie powinien być niższy niż udziały, które ten w zamian obejmuje. Gwarancję prawidłowej (w każdym razie nie zawyżonej) wyceny nieruchomości jako wkładu stanowi nałożenie solidarnej odpowiedzialności za uzupełnienie brakującej wartości wkładu na wspólnika, który wkład wniósł. Dotyczy to również członków zarządu, którzy wiedzieli o zawyżeniu wartości nieruchomości i mimo to zgłosili spółkę do rejestru.

Przeniesienie własności nieruchomości na spółkę z o.o.

Jeżeli nic innego nie wynika z umowy spółki, to zgodnie z regułami art. 155 § 1 k.c. oraz 510 § 1 k.c. umowa spółki z o.o. wywołuje skutek rozporządzający, a zatem przy regułach dokładnego oznaczenia wkładu niepieniężnego, przenosi jej własność. Oznacza to, że później, np. po dokonaniu wpisu spółki z o.o. do rejestru przedsiębiorców, nie ma konieczności dokonywania dodatkowych czynności prawnych.

Warto pamiętać, że umowa spółki z o.o. nie ma charakteru realnego. W związku z tym, nie jest konieczne faktyczne wydanie nieruchomości. Przeniesienie posiadania może nastąpić w późniejszym terminie, oznaczonym w umowie.

Wniesienie wkładów powinno nastąpić przed wpisem spółki do rejestru. Dokładnie zatem do czasu dokonania zgłoszenia spółki do rejestru. Wynika to z faktu, że do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie członków zarządu, że w całości pokryto wkłady na kapitał zakładowy.

Podsumowanie

Reasumując, nieruchomość może być przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółki z o.o. Wniesienie następuje w umowie spółki, która określa przedmiot wkładu niepieniężnego oraz ilość udziałów objętych w zamian za ten wkład. Oznacza to, że konieczne jest określenie wartości nieruchomości. Z chwilą wniesienia staje się ona własnością spółki, która winna zostać ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel.