Zmiana przeznaczenia działki rolnej na budowlaną bardzo często jest długotrwałą procedurą. Jej powodzenie uzależnia się od wielu czynników. Kupując działkę rolną, należy mieć świadomość, że nie każdą działkę możemy „odrolnić”. Jeśli jednak wszystko się powiedzie, definitywne wyłączenie z produkcji rolnej może być kosztownym procesem.

Gdy jest MPZP

Przekwalifikowanie działki rolnej na budowlaną różni się w zależności od tego, czy dla terenu, na którym jest zlokalizowana działka, został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Istotne jest również to, jakie w tym akcie ustalono przeznaczenie działki. Informacji na ten temat można zasięgnąć w urzędzie gminy, na terenie której położona jest działka.

Jeżeli w MPZP przeznaczenie działki określono jako rolne, konieczne jest doprowadzenie do zmiany treści. Wniosek o dokonanie takiej zmiany należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Taki wniosek nie będzie jednak stanowił zobowiązania organu do określonego działania. Stanowi on wyłącznie postulat zainteresowanego zmianą MPZP, co oznacza, że nie musi zostać rozpatrzony zgodnie z żądaniem. Nie sposób również określić, w jakim terminie organ gminy przystąpi do ewentualnej zmiany miejscowego MPZP. Z uwagi na koszty oraz czasochłonność sporządzania bądź aktualizacji MPZP, gminy nieczęsto inicjują związaną z tym procedurę.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli na ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dlatego należy zmodyfikować go w sposób, który będzie pozwalał na przekwalifikowanie działka na budowlaną.

Decyzja o warunkach zabudowy

Sytuacja przedstawia się inaczej, jeżeli teren, na którym położona jest działka, nie został objęty MPZP. Wówczas pierwszy krok to uzyskanie decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taką decyzję wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, uzgadniając poszczególne kwestie z innymi organami. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • Co najmniej jedną działkę sąsiednią, dostępną z tej samej drogi publicznej zabudowano w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Dotyczą one zakresu kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wliczamy w to gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
  • Teren ma dostęp do drogi publicznej.
  • Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarcza dla zamierzenia budowlanego. Wykonanie uzbrojenia terenu zagwarantowano w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
  • Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo objęto go zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc.
  • Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Kolejnym krokiem umożliwiającym przekwalifikowanie działki rolnej na budowlaną jest wyłączenie jej z produkcji rolnej. Do powyższego może dojść w drodze działań faktycznych, poprzez zaniechanie prowadzenia na obszarze działki produkcji rolnej. Niemniej dla gruntów wysokiej klasy bonitacyjnej konieczne będzie uzyskanie decyzji starosty o zezwoleniu na wyłączenie z produkcji użytków rolnych. Dotyczy to między innymi użytków rolnych wytworzonych z:

  • gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
  • użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.

Pozostałe grunty wysokiej klasy bonitacyjnej to także grunty rolne wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Wyłączenie części działki z produkcji rolnej na podstawie decyzji starosty może wiązać się z obowiązkiem uiszczenia jednorazowej należności oraz opłat rocznych. Zależą one od rodzaju planowanej inwestycji.

Zgodnie z art. 12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych związanych z wyłączeniem działki z produkcji rolnej nie dotyczy wyłączenia na cele budownictwa mieszkaniowego:

  • do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
  • do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Wyłączenie z produkcji rolnej wskutek działań faktycznych lub uzyskanie ostatecznej decyzji starosty o zezwoleniu na wyłączenie z produkcji użytków rolnych otwiera drogę do uzyskania pozwolenia na budowę i możliwości rozpoczęcia tak długo planowanej inwestycji.