Polskie prawo przewiduje szereg mechanizmów, dzięki którym możemy przenieść (czyli przepisać) część swojego majątku na osobę trzecią. Dziś pochylamy się nad problemem przepisania swojego mieszkania na potomka. Jak to zrobić najbezpieczniej i najtaniej? Krótki przewodnik po meandrach zagadnień prawnych związanych z tym tematem znajdą Państwo poniżej.

Inter vivos czy mortis causa?

Przywołane wyżej łacińskie terminy oznaczają ni mniej ni więcej konieczność zatrzymania się nad zasadniczym problemem. Czy chcemy, aby pełnię praw do nieruchomości nasze potomstwo nabyło już teraz, czy może wolimy, aby stało się to dopiero po naszej śmierci? Odpowiedź na to pytanie pozwoli nam skonkretyzować potrzeby i w sposób właściwy przepisać mieszkanie na dziecko.

Przekazujemy mieszkanie już teraz

Jeśli zdecydujemy się na przekazanie mieszkania już teraz, dzięki zasadzie swobody umów, stoją przed nami bardzo szerokie możliwości. Na potrzeby niniejszego artykułu wyselekcjonowałam dwie najbardziej typowe, ale jednocześnie zapewniające najpewniejszą ochronę stronom umowy, przez które możemy „przepisać” mieszkanie dziecku.

Umowa darowizny

Kodeks cywilny darowiznę definiuje w następujący sposób: „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”. Już na tym etapie należy przypomnieć, że darowizna jest umową. Nie wystarczy „przepisać” mieszkania dziecku. Do skutecznego zawarcia umowy darowizny konieczna jest jeszcze uzyskanie jego zgody.

Powyższa uwaga służy jedynie uporządkowaniu terminologii. O wszystkich wymogach formalnych zawarcia umowy pouczy nas przy sporządzaniu aktu notarialnego notariusz, który będzie zawierał umowę darowizny mieszkania. Wizyta u notariusza jest konieczna, bowiem wszystkie czynności prawne związane z przenoszeniem własności nieruchomości muszą być zawierane w formie aktu notarialnego. Umowa niezachowująca tego wymogu jest bezwzględnie nieważna.

Co zabrać do notariusza?

Konieczne będą dowody osobiste stron umowy, odpis zwykły z księgi wieczystej mieszkania, dowód nabycia mieszkania (np. umowa sprzedaży/postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku).

Przez umowę darowizny przenosimy więc na dziecko pełne prawo do mieszkania, przysługujące dotąd nam osobiście. Dziecko nie jest zobowiązane do żadnego świadczenia względem nas, nabywa prawo nieodpłatnie, tj. za darmo. Darczyńca odpowiada wobec obdarowanego jedynie za wady mieszkania, o których go nie zawiadomił, a których obdarowany nie mógł z łatwością zauważyć.

Do umowy darowizny możemy dołączyć dodatkowe postanowienia, np. ustanowienie służebności mieszkania na naszą rzecz, jeśli nadal chcemy w nim zamieszkiwać mając ku temu tytuł.

Co jeśli nie wszystko pójdzie po naszej myśli?

Ustawodawca przewidział, że osoba wyzbywająca się swojego majątku za darmo może następnie popaść w niedostatek. W takim przypadku można żądać od obdarowanego przyczyniania się do naszego utrzymania, w granicach, w jakich jest jeszcze wzbogacony.

Możliwość odwołania darowizny powstaje także w przypadku gdy obdarowany dopuszcza się względem nas rażącej niewdzięczności (o tym, co tak naprawdę oznacza to pojęcie wypowiadał się wielokrotnie Sąd Najwyższy oraz nauka prawa, konkretne przypadki nadal jednak są sporne). Darowiznę można odwołać w ciągu roku od dowiedzenia się o rażącej niewdzięczności. Odwołanie wymaga złożenia oświadczenia obdarowanemu na piśmie.

W kwestii podatków nadmienić należy, że zawarcie umowy darowizny mieszkania notariusz zgłosi Naczelnikowi właściwego Urzędu Skarbowego. Nasze dziecko będzie zwolnione od podatku od darowizn.

Umowa dożywocia

Drugą popularną formą, dzięki której możemy „przepisać” mieszkanie na dziecko, jest umowa dożywocia. W umowie dożywocia my przenosimy własność mieszkania na dziecko, a ono zobowiązuje się zapewnić nam dożywotnie utrzymanie w sposób określony w umowie. Nieruchomość zostaje wtedy obciążona prawem dożywocia. Warto zaznaczyć, że w razie zbycia mieszkania przez nasze dziecko, każdoczesny właściciel nieruchomości, solidarnie z naszym dzieckiem, ponosi odpowiedzialność za istniejące wobec nas zobowiązania alimentacyjne.

Co jeśli coś pójdzie nie tak?

W razie wytworzenia się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można od nich wymagać, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych, na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, sąd może – jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości –  rozwiązać umowę o dożywocie. Umowę dożywocia także trzeba zawrzeć w formie aktu notarialnego. Podlega ona reżimowi podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Świadczenia osoby zobowiązanej na rzecz dożywotnika nie podlegają natomiast opodatkowaniu (uchwała 7 sędziów NSA z dnia 17 listopada 2014 r. II FPS 4/14).

Jak widać, w umowie dożywocia nasz interes jest chroniony lepiej niż w umowie darowizny, ponieważ dziecko zobowiązane jest do dostarczania nam środków utrzymania. Wybór pomiędzy umową darowizny a dożywocia zależy jednak od celu, jaki nam przyświeca oraz naszych relacji z dziećmi.

Na wypadek śmierci

Jeżeli przed śmiercią nie dokonamy żadnych czynności, w których rozrządzilibyśmy mieszkaniem, wejdzie ono w skład spadku po nas. Dzieci wraz z małżonkiem są uprawnione do spadkobrania z ustawy w pierwszej kolejności. Jeśli jednak chcemy w precyzyjny sposób rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci konieczne będzie sporządzenie testamentu.

Testament

Testament jest jednostronną czynnością prawną. Można go sporządzać w różnych formach przewidzianych prawem. Z całą mocą polecam jednak sporządzanie testamentu u notariusza, ewentualnie – w przypadku braku środków – w formie pisemnej. Sporządzenie testamentu w formie notarialnej daje nam gwarancję, że testament będzie ważny oraz sformułowany w sposób pozwalający na zdekodowanie jego treści. Koszt takiej procedury to jedynie 50 zł. Do notariusza wystarczy zabrać swój dowód osobisty, a także pozyskać wiedzę o danych osobowych ewentualnych spadkobierców i zapisobierców. Testament może sporządzić wyłącznie jedna osoba. Prawo polskie nie przewiduje testamentów wspólnych.

W testamencie oznaczamy spadkobierców i udziały ułamkowe przypadające im
w spadku. Oczywiście dopuszczalne jest zapisanie poszczególnych składników majątku konkretnym spadkobiercom, ale rodzi to wiele niepotrzebnych komplikacji. Jeśli bowiem „zapiszemy” w testamencie tylko niektóre składniki majątku, zapisy te będą traktowane jako zapisy zwykłe, tj. rodzące możliwość dochodzenia przedmiotu zapisu od spadkobiercy. Jeśli „zapiszemy” w testamencie wszystkie lub prawie wszystkie składniki swojego majątku, to osoby, którym zapisaliśmy składniki majątku będą uważane za spadkobierców, jednak przedmioty które im zapisaliśmy nie przypadną im na własność, a ich wartość będzie służyła jedynie do wyliczenia udziału spadkowego wskazanych osób.

Testament można odwołać w każdym czasie bez wskazania powodów. Wystarczy sporządzić nowy testament lub zniszczyć stary.

Zapis windykacyjny

Zapisz windykacyjny jest szczególnym postanowieniem, które można umieścić
w testamencie. Można go ustanowić wyłącznie w testamencie notarialnym. Co ważne, aby zapis windykacyjny był skuteczny, przedmiot zapisu windykacyjnego musi wchodzić w skład majątku testatora w chwili jego śmierci. Mechanizm działania zapisu windykacyjnego polega na tym, że oznaczona rzecz, np. mieszkanie, w chwili śmierci testatora automatycznie przechodzi do majątku zapisobiercy. Narzędzie to jest atrakcyjne, gdy chcemy dokładnie wskazać, jakie części naszego majątku po naszej śmierci przypadną konkretnym osobom.

Nabycie spadku lub przedmiotu zapisu windykacyjnego także podlega zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego.

Warto zauważyć, że dzielenie majątku jest częstym powodem rodzinnych waśni i sporów. Aby uniknąć podziałów w rodzinie i mieć pewność, że dokonane przez nas czynności nie mogą zostać podważone, należy działać zgodnie z literą prawa.