Jeżeli bank odmówił nam kredytu hipotecznego, najprawdopodobniej stoi za tym jedna z czterech najpopularniejszych przyczyn. Są to: zła historia kredytowa, brak zdolności kredytowej, brak akceptacji zabezpieczenia oraz pozostałe, czyli po prostu ryzyko nieakceptowane przez bank.

Zła historia kredytowa

W przypadku tej przyczyny odmowy kredytu hipotecznego istnieje jedna zasadnicza zaleta. Sam klient powinien zdawać sobie sprawę z tego, czy miał w przeszłości problemy ze spłatą kredytów. Czasem może jednak okazać się, że kredytobiorca poręczał kredyt innej osobie, która miała opóźnienia w spłacie i pojawia się problem. Natomiast rzadko spotykamy się z taką sytuacją, gdyż nieczęsto dochodzi do poręczenia. W przypadku obaw co do własnej historii kredytowej można dokonać jej sprawdzenia w Biurze Informacji Kredytowej. Często klienci martwią się, że zostali wpisani do któregoś z rejestrów, bo nie zapłacili mandatu czy rachunku za telefon. Takie wpisy nie są jednak dokonywane w BIK, a to jest dla nas istotne.

Brak zdolności kredytowej

Tę przyczynę jesteśmy w stanie samodzielnie wykluczyć, używając kalkulatora banku. Problem może pojawić się jednak przy źródle dochodu, takim jak prowadzenie działalności gospodarczej. Tego rodzaju dochód bywa nieregularny – pomiędzy jednym a drugim rokiem może pojawiać się wzrost lub spadek, który trzeba będzie wyjaśniać w trakcie analizy wniosku. W tym przypadku nie ma pewności, czy wyjaśnienia klienta zostaną zaakceptowane przez bank.

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, klient musi dysponować zdolnością kredytową, którą ustala bank. Każdy z banków ma swoje zasady co do przyjmowania dodatków, jakie występują przy wynagrodzeniu z tytułu umowy o pracę, np. nadgodzin, premii, prowizji, trzynastej pensji czy diety. Znając te zasady, jesteśmy w stanie dokładnie policzyć zdolność kredytową. Wciąż jednak komplikacje mogą sprawić wpływy na konto, które odbiegają od tego, co jest napisane na zaświadczeniu o zatrudnieniu.

Brak akceptacji zabezpieczenia

Z racji tego, że zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest nieruchomość, bardzo istotnym czynnikiem przy udzielaniu takiego zobowiązania jest jej wycena, a co za tym idzie, także jej akceptacja. Akceptacja zabezpieczenia przez bank jest tak naprawdę niewiadomą. Przykładowo klient nabywa nieruchomość w mniejszej miejscowości, która może być uważana za mało atrakcyjną. Do tego może pojawić się problem z wyceną, wynikający z braku transakcji w danej okolicy. W przypadku dużych miast taki problem nie powinien występować, natomiast zawsze niewiadomą pozostanie wartość nieruchomości. Może to dotyczyć np. nowych mieszkań, nabywanych od deweloperów, ponieważ cena z umowy przedwstępnej wcale nie stanowi wartości. Często nowo budowanie mieszkania w okolicy centrum mają ceny bardzo odbiegające od reszty nieruchomości z rynku pierwotnego i nie ma gwarancji, że klient uzyska kredyt w wysokości, o jaką się ubiega.

Niektóre banki, na chwilę obecną mBank, PKO BP czy BZ WBK, same zlecają wycenę zewnętrznej firmie. Jest to jednoznaczne z niedopuszczaniem możliwości posłużenia się przez klienta własnym operatem szacunkowym. W związku z tym, składając wniosek kredytowy, klient nie zna wartości nieruchomości i dopiero w trakcie procesu dowiaduje się, że np. jednak nie uzyska wnioskowanej kwoty, ze względu na niższą wartość nieruchomości. W takim przypadku kredytobiorca będzie zmuszony do zaangażowania większego wkładu własnego. Zwykle jest to odpowiednik odmowy kredytu, ponieważ klienci często nie dysponują dodatkowymi środkami. Tym bardziej, że oprócz wkładu własnego muszą być przygotowani na dodatkowe koszty, np. prowizję banku, prowizję biura nieruchomości, koszty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Pozostałe przyczyny

Pozostałe przyczyny odmowy kredytu hipotecznego występują rzadko i możemy tylko gdybać, dlaczego dany klient nie uzyskał kredytu, skoro teoretycznie wszystko było w porządku. Czasem istotne czynniki wpływające na odmowę to np. młody wiek klienta, krótki staż pracy w danym miejscu, zatrudnienie w małej firmie (jednoosobowej działalności gospodarczej) czy brak historii kredytowej.

Z mojego doświadczenia mogę podać przykład klienta, który spełniał wszelkie wymogi, czyli nie miał opóźnień w spłatach kredytów, miał zdolność kredytową, kupował mieszkanie w dużej miejscowości, gdzie wycena wyszła zgodnie z oczekiwaniami. Mimo to na samym końcu otrzymał odmowę i to z banku, w którym miał regularne wpływy z tytułu umowy o pracę w dużej, znanej firmie. W jego przypadku możemy właśnie zastanawiać się, dlaczego tak się stało. Ja szukałbym przyczyny w braku historii kredytowej, a przede wszystkim w młodym wieku. Z drugiej strony ten sam bank za moim pośrednictwem udzielał kredytów klientom o podobnym, a jednak trochę gorszym profilu, czyli np. osobom zatrudnionym w małej firmie przez krótszy okresu, również bez historii kredytowej i w tym samym wieku. W takich przypadkach można zatem mówić o pechu lub szczęściu.