Utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do użytku ciąży na wynajmującym. Zdarza się jednak, że najemca – z powodu bezczynności wynajmującego – wykonuje nadprogramowe obowiązki. W takiej sytuacji do wyjaśnienia pozostaje kwestia rozliczenia dokonanych remontów bądź napraw.

To wynajmujący obowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania wszelkich istniejących instalacji i urządzeń. Z kolei najemcę obciąża obowiązek utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Dotyczy to również konserwacji i pomniejszych napraw. Czy remont w wynajmowanym mieszkaniu przeprowadzany przez najemcę może być wobec tego podstawą do zwolnienia z czynszu?

Pojęcie remontu

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego reguluje kwestie związane z najmem lokalu mieszkalnego. Wcale jednak nie definiuje remontu. Definicji tego pojęcia należy poszukiwać w ustawie Prawo budowlane. Art 3 pkt 8. Druga z wymienionych ustaw stanowi, że przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych. Mają one polegać na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie stanowią jednak bieżącej konserwacji. Dopuszcza się za to stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Remont zatem nie może stanowić przebudowy, rozbudowy ani nadbudowy lub zmiany przeznaczenia obiektu.

W orzecznictwie podkreśla się, iż remont w wynajmowanym mieszkaniu to rodzaj naprawy, wymiana czy odnowienie niektórych elementów. Są to więc roboty niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym. Pojęcie remontu nie jest zatem tożsame z bieżącą konserwacją. Prace konserwacyjne to czynności, które nie będąc remontem, służą np. utrzymaniu urządzenia w dobrym stanie technicznym. Tak głosi wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 8 czerwca 2017 r., sygn.akt IV SA/Po 363/17.

Mając na uwadze zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stwierdzić należy, że wynajmującego lokalu mieszkalnego obciąża co do zasady poważniejszy remont:

  • instalacji,
  • stolarki drzwiowej i okiennej,
  • podłóg posadzek itd.,

Najemca ma natomiast obowiązek konserwacji.

Remont w wynajmowanym mieszkaniu przez najemcę

Bardzo często praktykuje się rozwiązanie, w ramach którego wynajmujący i najemca umawiają się, że to najemca wykonuje remont w wynajmowanym mieszkaniu. Wówczas koszty remontu obciążają wynajmującego i są one rozliczane w czynszu najmu. Innymi słowy, o wartość takiego remontu pomniejszamy następnie kolejny czynsz najmu. Tego rodzaju uzgodnienia są w pełni dozwolone. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2005 r., sygn.akt II CK 565/04 precyzyjnie wyjaśnił tę kwestię.

Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą podlega, w ramach swobody zawierania umów, woli stron. Chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). Wartość nakładów poczynionych przez najemcę – i to bez względu na ich charakter (tj., czy są to nakłady konieczne, czy też ulepszenia) – zostanie zwrócona przez wynajmującego. Kwota odpowiadająca wartości nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu. Wysokość miesięcznego czynszu pomniejszona o nie więcej niż około 1/4 jego części jest w pełni dopuszczalna.

Remont mieszkania przez najemcę wynikający z bezczynności wynajmującego

Nieco inaczej sytuacja przedstawia się wówczas, gdy wynajmujący nie zamierza wykonać ciążących na nim obowiązków w zakresie remontu przedmiotu najmu ani też porozumieć się z najemcą w sprawie rozliczenia kosztów niezbędnego remontu. Także i tego rodzaju zdarzenia, niestety, nie należą do rzadkości. Warto zatem wiedzieć, że w takim przypadku najemca może skorzystać z rozwiązania przewidzianego w art. 663 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Koszt przeprowadzenia takiego remontu najemca będzie mógł potrącić z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu. Tak więc, pomimo braku zgody ze strony wynajmującego na takie rozwiązanie, jego wierzytelność z tytułu czynszu najmu i tak wygaśnie. Oczywiście górną granicę potrąceń stanowi tu wartość wykonanych za wynajmującego prac.

Podsumowując, najemca, który wykona remont/naprawy obciążające wynajmującego, ma prawo pomniejszyć czynsz najmu o poniesione z tego tytułu koszty. Rozliczamy je w ramach poczynionych z wynajmującym uzgodnień. W razie ich braku wystarczy jednostronne oświadczenie woli o potrąceniu kosztów remontu z należnym wynajmującemu czynszem najmu.