Wraz ze wzrostem zasobności portfeli oraz rosnącą dostępnością tanich kredytów hipotecznych Polacy zaczęli coraz chętniej inwestować w nieruchomości. Do sytuacji tej przyczyniła się także coraz mniejsza opłacalność produktów bankowych. O rentowności w Trójmieście opowie właścicielka biura obrotu nieruchomościami, premium-properties.pl, oraz vlogerka Julia Lewandowska.

Gdańsk

2012 rok jest magiczną datą dla Gdańska – w istotny sposób wpłynęła na rentowność znajdujących się w tym mieście nieruchomości. W tym czasie odbywało się Euro 2012, a event poprzedzały inwestycje w infrastrukturę, rozbudowa dróg i lotniska oraz pojawianie się nowych hoteli. Od tego momentu Gdańsk rozkwita turystycznie, odnotowywany jest ciągły wzrost liczby turystów, także zagranicznych. Gdańsk zawsze chętnie odwiedzali goście z Niemiec, jednak od kilku lat miejscowość ta stała się prawdziwe kosmopolityczna, co doskonale wpływa na rentowność gdańskich nieruchomości. Na starym mieście wybrzmiewa język angielski, szwedzki, norweski, rosyjski, chiński czy hiszpański. Powstanie nowoczesnych biurowców przyciągnęło do Trójmiasta biznes w postaci międzynarodowych korporacji, a co za tym idzie utworzono także nowe miejsca pracy. Pracownicy kontraktowi często wynajmują apartamenty sami bądź mieszkanie organizuje im pracodawca.

Pierwszych gdańskich rentierów przyzwyczaiły kilkunastoprocentowe dochody z najmu. Osoby te kupowały nieruchomości zarówno w pierwszej dekadzie XXI w., jak i na początku drugiego dziesięciolecia. Było to podyktowane niedoborem mieszkań do wynajmu długoterminowego oraz niewielką infrastrukturą hotelową. Znana od zawsze instytucja kwater dla letników powoli zaczęła ustępować najmowi specjalnie przygotowanych do tego mieszkań i apartamentów.

Należy pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości to nie tylko łowienie okazji typu zakup „na flipa”. Jest to lokata kapitału, alternatywna dla inwestycji, gdzie nie należy nastawiać się na gigantyczne zyski, ale na bezpieczeństwo i stabilność. Spora część osób myśli, że jeśli dana nieruchomość zwróci im się za 20 lat, to nie ma sensu w nią inwestować. Tymczasem 20-letni okres zwrotu kapitału oznacza, że rentowność jest na poziomie 5%, a to i tak dużo wyżej niż średnia europejska, a także 2-krotnie więcej niż zysk z apartamentów w Miami czy Nowym Yorku. A porównując z produktami bankowymi?

Sopot

Sopot był i jest słynnym kurortem. Kupując tutaj apartament, możemy wynajmować go na doby, zakładając prawie 100% obłożenie w sezonie wysokim oraz w święta, takie jak Sylwester. Poza sezonem mieszkanie może być sporadycznie wynajmowane. Warto też wziąć pod uwagę system mieszany, czyli od października do czerwca wynajmować mieszkanie studentom, a następnie turystom. W tym systemie osiągniemy jedną z wyższych rentowności.

Gdynia

Gdynia gości klienta biznesowego częściej niż Sopot. Średnia cena m2 jest droższa niż w Gdańsku, ale tańsza niż w Sopocie. Jednocześnie miasto to posiada najniższą rentowność ze wszystkich trzech miast. Cena wynajmu doby czy apartamentu na dłuższy termin jest średnio niższa niż w Gdańsku i Sopocie. Jednak i tak warto tam inwestować, gdyż jeszcze 5 lat temu wynajem krótkoterminowy w Gdyni praktycznie nie istniał, a teraz rynek się rozwija. Przybywa też coraz więcej ciągle unikatowych apartamentów z waterfrontem.

Lokalizacja oraz nieruchomości, które przeznaczone są do generowania zysku z najmu

Inwestując w Trójmieście, warto pomyśleć o dolnym tarasie, czyli o dzielnicach położonych bliżej morza i centrum biznesowego niż obwodnicy. Inwestując w najem krótkoterminowy, nie musimy martwić się o obsługę turystów. Coraz więcej firm prowadzi kompleksową obsługę najmu dobowego, od znalezienia turysty poprzez wydanie kluczy aż po sprzątanie.

Jest też bardziej kompleksowy i bezobsługowy sposób czerpania zysku z nieruchomości inwestycyjnej, czyli zakup apartamentu w hotelu. W Gdańsku jest to możliwe. Własność funkcjonuje na podobnych zasadach jak w przypadku mieszkania w apartamentowcu – jesteśmy właścicielami lokalu z księgą wieczystą. W każdym momencie możemy taki apartament sprzedać, jest on wyposażony, w kompleksie znajduje się strefa spa, restauracja, recepcja, czyli wszystko, czego potrzebują goście hotelowi. Dodatkowy atut stanowi wieloletnia, gwarantująca zysk umowa.

Inwestycja w segmencie premium

Nowe biurowce, kolejne miejsca pracy i coraz większa liczba zamożnych turystów pokazały, że warto inwestować w nieruchomości premium. Nie oznacza to, że mieszkania położone na obrzeżach czy w wielkiej płycie nie mogą na siebie zarabiać. Wręcz przeciwnie, często są nawet bardziej zyskowne, szczególnie gdy je wyremontujemy. Ich obsługa jest jednak bardziej absorbująca. Warto pamiętać również o tym, że lokale premium są najbardziej odporne na kryzys, który co jakiś czas dotyka także rynku nieruchomości.

Jak inwestycyjna, to inwestycyjna – jak dla dzieci, to dla dzieci

Kupując nieruchomość inwestycyjną, warto wybrać ją właśnie pod kątem ewentualnego kryzysu – nie „na zapas”, z planem zamieszkania w niej na emeryturze czy przekazania dzieciom. W procesie decyzyjnym dobrze jest włączyć chłodną kalkulację, można nawet utworzyć w tym celu własny arkusz w programie Excel. Mieszkanie powinno zarabiać (dobrze, gdy nie musimy czekać na pierwsze pieniądze zbyt długo), być płynne, to znaczy mieć położenie w odpowiedniej lokalizacji, posiadać wysoki standard lub możliwość podniesienia go, tak, aby w krótkim czasie móc sprzedać nieruchomość, najlepiej z zyskiem. Pozyskane w ten sposób środki można przetransferować na potrzebny cel, np. na mieszkanie dla dziecka w mieście, w którym faktycznie będzie studiowało.

Kupując nieruchomość w celach inwestycyjnych, należy zwrócić uwagę także na sąsiedztwo 

Mieszkańcy apartamentowców nie są zachwyceni zjawiskiem wynajmowania turystom apartamentów na ich osiedlu. Trudno się dziwić, gdyż styl życia człowieka na urlopie często jest zgoła inny niż człowieka prowadzącego codzienny tryb życia. Wspólnoty mieszkaniowe wprowadzają coraz więcej ograniczeń, np. podejmując uchwały o dostępie do strefy saun czy fitness tylko dla mieszańców. Rezygnuje się z dostępu do apartamentowców poprzez kody w domofonach na rzecz czipów przyznawanych jedynie właścicielom lokali.

Przykładem może być Floryda, gdzie w Miami właściciele nieruchomości ustalają minimalny okres wynajmu przez jednego najemcę, ukracając tym samym najem krótkoterminowy. Mając na względzie dobre stosunki sąsiedzkie oraz coraz nowsze możliwości ograniczania wynajmu nieruchomości, podczas zakupu warto zwracać uwagę na to, czy nieruchomość jest przeznaczona do wynajmu. A takich powstaje coraz więcej, ale o tym następnym razem…