W chwili zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy małżonkami powstaje wspólność ustawowa. Jej rezultatem jest wówczas to, że przedmioty majątkowe, w tym nieruchomości, nabyte przez oboje małżonków lub przez jednego z nich stanowią majątek wspólny. Skutek ten można wyłączyć, jeżeli małżonkowie w drodze małżeńskiej umowy majątkowej, zwanej potocznie intercyzą, ustanowią rozdzielność majątkową.

Nabycie nieruchomości przy wspólności majątkowej

Zanim rozdzielność majątkowa zostanie omówiona w tym artykule, należy ustalić czym skutkuje dla małżonków wspomniana wyżej wspólność majątkowa. Zgodnie z art. 37 §… z art. 37 § 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego odpłatne nabycie nieruchomości, o ile oczywiście jest finansowane ze środków wspólnych, wymaga zgody drugiego małżonka. Wymóg ten obowiązuje wszystkich małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej, niezależnie od jej wartości i charakteru nieruchomości (mieszkanie, działka grunt). Nie ma również znaczenia, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy z wtórnego.

Zgoda małżonka jest potrzebna także do czynności, które nie prowadzą bezpośrednio do skutków określonych w ustawie. Zgodę można wyrazić przed zawarciem umowy, jak i po jej zawarciu. W drugim przypadku ma ona wówczas moc wsteczną od daty zawarcia umowy przez jednego z małżonków.

Umowa bez zgody jednego z małżonków jest dotknięta sankcją określaną jako bezskuteczność zawieszona. Jeżeli drugi z małżonków potwierdzi umowę, wywołuje ona skutek od dnia jej zawarcia. Jeśli drugi z małżonków odmówi potwierdzenia, umowę uznaje się za nieważną.

Nabycie nieruchomości w przypadku rozdzielności majątkowej

Zachowanie wyżej opisanych warunków nie będzie konieczne w sytuacji, gdy małżonkowie w drodze małżeńskiej umowy majątkowej ustanowią rozdzielność majątkową. W takim przypadku nie powstaje bowiem wspólny majątek dorobkowy. Każdy z małżonków bez ograniczeń dysponuje swoim majątkiem osobistym. Oznacza to tym samym, że oboje małżonkowie mogą, bez konieczności uzyskania zgody drugiego z nich, nabyć nieruchomość. Żaden z małżonków nie może zablokować drugiemu transakcji nabycia nieruchomości.

Rozdzielność majątkowa a wspólny zakup nieruchomości

Zawarcie majątkowej umowy małżeńskiej nie pozbawia małżonków możliwości wspólnego nabycia nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że wówczas charakter współwłasności będzie inny. W przypadku ustroju wspólności majątkowej nabywana nieruchomość podlega tzw. wspólności łącznej. Oznacza to, że dopóki ona istnieje, żaden ze współmałżonków nie może zbyć osobie trzeciej swojego udziału ani też zobowiązać się do jego zbycia. W przypadku wcześniejszego podpisania intercyzy małżonkowie mogą wspólnie nabyć nieruchomość w częściach ułamkowych. W drugim z wymienionych przypadków każdy z małżonków w trakcie trwania związku małżeńskiego będzie mógł bez ograniczeń zbyć osobie trzeciej swój udział w nieruchomości lub obciążyć ten udział np. hipoteką. Taki rodzaj współwłasności ułatwia małżonkom dokonywanie czynności w stosunku do nieruchomości. Oczywiście jedynie w obrębie posiadanego udziału.

Możliwe jest nabycie przez małżonków nieruchomości w udziałach równych – po ½ każdy, jak i w różnych. Przykładowo, jeden z małżonków może zakupić udział wynoszący ¾, a drugi ¼, jeżeli dysponują różną ilością środków finansowych.

Intercyza rozszerzająca lub ograniczająca wspólność majątkową

Należy również wspomnieć o sytuacji, w której małżonkowie za pomocą umowy rozszerzą albo ograniczą wspólność majątkową względem przedmiotów należących do ich majątku osobistego.

W razie rozszerzenia lub ograniczenia wspólności ustawowej małżonkowie pozostają w ramach ustroju tego samego typu. Jest to ustrój wspólności majątkowej, tyle że umownej, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Oznacza to ni mniej, ni więcej, że niezależnie od tego, czy wspólność majątkową rozszerzono, czy ograniczono, nabycie nieruchomości wymaga zgody obu małżonków.

Reasumując, zawarcie intercyzy powoduje, że pomiędzy małżonkami nie istnieje wspólność majątkowa. Każdy z nich może odrębnie zawierać umowy zakupu nieruchomości, bez konieczności legitymowania się zgodą drugiego. Rozdzielność majątkowa ustalona poprzez umowę małżeńską nie wyklucza jednocześnie wspólnego nabycia nieruchomości.