Gdzieś na uboczu naszej działki stoi słup energetyczny. Wtopił się już w krajobraz, przywykliśmy do niego, nawet go nie zauważamy. Nigdy nie zastanawiało nas, czy faktycznie powinien stać na naszej działce i jaka jest podstawa prawna tego, że tam stoi. W niniejszym artykule przyjrzymy się sprawie bliżej i sprawdzimy, czy obecność słupa na naszej działce może się nam w jakiś sposób opłacać.

Sprawdzenie stanu prawnego

Aby rozstrzygnąć kwestię, czy słup energetyczny stoi na naszej działce legalnie, powinniśmy zapoznać się z treścią prowadzonej dla naszej nieruchomości księgi wieczystej. Najłatwiej zrobić to online, przy pomocy oficjalnego portalu administrowanego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Po wpisaniu w odpowiednim polu numeru księgi wieczystej naszej nieruchomości powinniśmy sprawdzić treść działu III. W nim odnajdziemy ewentualną informację o treści prawa służebności przesyłu obciążającego nasz grunt. Jeśli prawo takie nie jest ujawnione, możemy nabrać wątpliwości co do legalności lokalizacji słupa na naszej działce.

Nie oznacza to jednak od razu, że słup z pewnością stoi na naszej działce nielegalnie. Aby zyskać pewność, w kolejnym kroku powinniśmy zwrócić się do zakładu energetycznego z prośbą o wskazanie konkretnej podstawy usytuowania słupa na naszej nieruchomości. Może okazać się, że do ulokowania urządzenia doszło na podstawie umowy lub decyzji administracyjnej. Jeżeli podstawą usytuowania słupa jest decyzja administracyjna, należy sprawdzić, czy została ona należycie doręczona ówczesnemu właścicielowi nieruchomości i czy wyraził on zgodę na ulokowanie urządzenia. Zgoda taka wymagana jest od 1985 r.

Co dalej?

Po ustaleniu, że słup postawiony został bez podstawy prawnej otwierają się przed nami szerokie możliwości dochodzenia swoich praw: począwszy od żądania ustanowienia służebności przesyłu poprzez żądanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości aż do żądania fizycznego usunięcia słupa z naszej posesji. W pierwszej kolejności powinniśmy wystąpić do przedsiębiorcy przesyłowego z wezwaniem, w którym określimy nasze żądania i termin na ich spełnienie. Jeżeli wezwanie okaże się bezskuteczne, w dalszym kroku możemy skierować sprawę do sadu.

Żądanie usunięcia słupa jest bardzo radykalne, na dodatek w dość łatwy sposób może się przed nim bronić przedsiębiorca przesyłowy. Na dokładniejszą analizę zasługują z kolei żądania dotyczące ustanowienia służebności przesyłu oraz żądanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Kwestia zasiedzenia służebności przesyłu, czyli: jak długo słup stoi na naszym terenie?

Zanim jednak sformułujemy stanowcze żądania, powinniśmy dowiedzieć się, od kiedy słup stoi na naszej działce. W przypadku okresu poniżej 20 lat mamy duże szanse na uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia. Jeżeli jednak jest to okres ponad 30-letni, szanse te dramatycznie maleją. Wiąże się to z zagrożeniem, które w terminologii prawniczej określa się zasiedzeniem przez przedsiębiorcę przesyłowego przeciwko służebności przesyłu. Co to znaczy?

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych nabycie w drodze zasiedzenia służebności przesyłu następuje wtedy, gdy przedsiębiorca będący właścicielem urządzenia przesyłowego posiada nieruchomość w zakresie niezbędnym do wybudowania tego urządzenia i korzystania z niego przez okres 20 lat, chyba że posiada nieruchomość w złej wierze – wówczas okres ten wydłuża się do 30 lat (art. 172 kodeksu cywilnego). Okres występowania na nieruchomości stanu faktycznego odpowiadającego treści służebności przesyłu przed wejściem w życie art. 305[1]-305 [4] KC podlega doliczeniu do czasu posiadania wymaganego do zasiedzenia tej służebności (V ACa 170/15 – wyrok SA Katowice z dnia 06-10-2015). Warto podkreślić, że to na nas spoczywa ciężar udowodnienia, że przedsiębiorca przesyłowy posiadał służebność przesyłu w złej wierze. W przypadku stwierdzenia zasiedzenia służebności nasze roszczenia, z wyłączeniem nieprzedawnionych roszczeń o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie przed zasiedzeniem służebności przesyłu, zostaną oddalone.

Roszczenia związane ze służebnością przesyłu i bezumownym korzystaniem

Zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości możemy się domagać od przedsiębiorcy przesyłowego za okres do 10 lat przed wytoczeniem powództwa, chyba że nieruchomość, na której stoi słup służy prowadzeniu działalności gospodarczej. Wówczas czas ten ograniczony jest do lat 3. Starsze roszczenia zostaną przez sąd oddalone.

Do pozwu powinniśmy załączyć odpis księgi wieczystej oraz mapę nieruchomości z uwidocznionym przebiegiem linii energetycznej oraz lokalizacją słupa.

Oszczędzając sobie czasu i nerwów związanych z postępowaniami sądowymi, w tym samym postępowaniu powinniśmy zażądać ustanowienia na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego służebności przesyłu. Jak stanowi przepis art. 3052 § 2 kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Co do kwestii wyliczenia odpowiedniego wynagrodzenia, praktyka sądowa kształtuje się w ten sposób, że ustalając jego wysokość, sąd bierze pod uwagę opinie biegłego. Ten wylicza potencjalny czynsz najmu dla części nieruchomości, z której korzystanie jest wyłączone ze względu na ulokowanie urządzeń przesyłowych. Pojawiają się jednak także głosy, że główny wpływ na rzeczone wynagrodzenie będzie miał spadek wartości użytkowej nieruchomości obciążonej taką służebnością.

Sprawy dotyczące służebności przesyłu najczęściej są skomplikowane – zarówno na gruncie faktycznym, jak i prawnym. Jeżeli zdecydujemy, że chcemy skierować sprawę do sądu, warto powierzyć jej prowadzenie fachowemu pełnomocnikowi.