Chcąc zakupić mieszkanie, mamy do wyboru dwie formy posiadania. Kupujący często stają przed dylematem, czy wybrać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ każde prawo posiada wady i zalety. Wymienia je Marcin Stępniak z Biura Nieruchomości Kwadrat.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jest to forma korzystania z lokalu należącego do spółdzielni. Reguluje je ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to tak zwane ograniczone prawo rzeczowe, a osobie będącej w jego posiadaniu przysługuje przede wszystkim:

  • prawo do korzystania z lokalu,
  • prawo do rozporządzania swoim lokalem, w tym do jego wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem.

Uprawnienia te są niezależne od wydania zgody przez spółdzielnię mieszkaniową. Jednak w wielu przypadkach zgoda taka jest wymagana. Faktycznym właścicielem naszego mieszkania jest właściciel gruntu i znajdującego się na nim budynku, czyli spółdzielnia mieszkaniowa. Zgody spółdzielni będzie wymagała np. zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy.

Lokal stanowiący odrębną nieruchomość

Ta forma posiadania jest związana z prawem własności mającym najszersze uprawnienia posiadania i rozporządzania. W przypadku odrębnej własności jest się rzeczywistym właścicielem lokalu i związanych z nim praw. Posiadamy więc udział w gruncie, części nieruchomości wspólnej oraz urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.

Cechy poszczególnych rozwiązań

Oba wymienione wyżej prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Warto jednak wiedzieć, że ich zbycie wymaga formy aktu notarialnego. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu możemy założyć księgę wieczystą, jednak nie jest to obligatoryjne, tak jak w przypadku odrębnej własności lokalu. Musimy pamiętać również o tym, że jeśli chcielibyśmy ustanowić na nieruchomości służebność osobistą lub obciążyć ją dożywociem, możemy to zrobić tylko i wyłącznie na lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość.

Co w przypadku, gdy chcemy nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z udziałem kredytu hipotecznego? Mieszkanie musi mieć założoną księgę wieczystą, a spółdzielnia ma posiadać uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się lokal. W przypadku braku księgi wieczystej potrzebne będzie dodatkowe zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej mówiące o tym, że nie ma przeciwwskazań do jej założenia.

Zakres opłat eksploatacyjnych

W obu przypadkach ponosimy opłaty za wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy czy sprzątanie części wspólnych. Różnica jest za to w płaceniu podatku od nieruchomości i w opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu opłaty są wliczone w koszt opłat administracyjnych. Z kolei mając odrębną własność, płacimy je bezpośrednio do jednostki samorządu terytorialnego.

Wysokości opłat administracyjnych także mogą się różnić. Posiadając odrębną własność lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, mieszkańcy sami decydują o potrzebach i niezbędnych remontach. Wobec tego od nich zależy także wysokość opłat za tego typu przedsięwzięcia. Decyduje się również o wyborze firmy świadczącej usługi na rzecz wspólnoty i zarządzającej nieruchomością.

W spółdzielni mieszkaniowej wysokość stawek ustala zarząd spółdzielni. Wybierając mieszkanie w spółdzielni, musimy liczyć się z dodatkowym ponoszeniem kosztów na opłacanie funkcjonowania samej spółdzielni, pensji pracowników i zarządu.

Dla osób wynajmujących mieszkania bardziej korzystna jest forma odrębnej własności, gdzie można stosować indywidualną stawkę amortyzacji. Z kolei właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rocznie nie odejmie od przychodu więcej niż 2,5% jego wartości.

Warto zastanowić się, czy wolimy opłacać tylko rachunki i oddać sprawy w ręce spółdzielni, czy też cenimy sobie niezależność i lubimy mieć wpływ na podejmowane przez wspólnotę decyzje.
Jedno jest pewne, przed zakupem należy dobrze sprawdzić stan techniczny i sposób zarządzania nieruchomością, niezależnie od tego czy budynek jest w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, czy wspólnoty mieszkaniowej.