Wręczenie zadatku to powszechna praktyka podczas zawierania transakcji kupna-sprzedaży mieszkania.  Dobrze, jeśli osoba wręczająca wie, jakie przysługują jej prawa oraz zna zasady zwrotu zadatku w przypadku, gdy albo nie dochodzi do podpisania umowy sprzedaży, albo gdy zostaje ona rozwiązana. Poniżej opowiem, jak sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, aby w razie potrzeby bez problemów odzyskać zadatek.

Celem zadatku jest zmobilizowanie stron umowy do wykonania kontraktu w określonym terminie. Gdy przy podpisywaniu umowy zostanie przekazany zadatek, a druga strona nie wywiąże się z postanowień w określonym czasie – wówczas bez dodatkowego terminu jedna ze stron może zachować zadatek lub żądać zwrotu jego dwukrotności, bez względu na poniesioną szkodę. Reguluje to art. 394 Kodeksu cywilnego. Samo zawarcie w umowie zapisów dotyczących zadatku nie jest wystarczające. Aby przepisy miały zastosowanie, zadatek musi być faktycznie przekazany. Co ważne, strony mogą uregulować zapisy dotyczące zadatku inaczej niż robi to Kodeks cywilny, np. w zakresie tego, jak można odzyskać zadatek lub w kwestii dodatkowych roszczeń. Jako ekspert finansowy polecam swoim klientom zapis stanowiący, że odzyskanie zadatku jest możliwe, gdy zostanie udokumentowane otrzymanie trzech odmownych decyzji w kwestii kredytu hipotecznego.

Co, gdy umowa sprzedażny nie dochodzi do skutku?

Po stworzeniu umowy sprzedaży mieszkania, zadatek zostaje zaliczony w poczet zakupu. Jeśli jednak z winy jednej ze stron umowa nie dojdzie do skutku, druga strona – o ile nie odstąpiła od umowy – może odzyskać zadatek w podwojonej wysokości, a także dodatkowe odszkodowanie przyznane na zasadach ogólnych według zapisów Kodeksu cywilnego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej. Fakt wręczenia zadatku przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedażny mieszkania i niewywiązania się z niej przez jedną ze stron nie jest jednoznaczny z odzyskaniem zadatku. Odstąpienie od umowy bez ustalenia dodatkowego terminu w formie aneksu i odzyskanie zadatku będzie możliwe, gdy zapisy w umowie to uregulują. Brak dodatkowego uregulowania formy zwrotu zadatku spowoduje, że nie będzie można go odzyskać – stosowane są wówczas przepisy KC.

Kiedy można wycofać się z umowy i jednocześnie odzyskać zadatek?

Istnieją także regulacje dotyczące tego, kiedy możemy wycofać się z umowy i odzyskać zadatek. W niektórych sytuacjach nie tylko nie ma obowiązku zapłaty dwukrotności kwoty, ale wręcz powinna ona być zwrócona. Jakie to sytuacje?

  1. Umowa nie została wykonana ze względu na okoliczności, za które obie strony nie ponoszą odpowiedzialności.
  2. Umowa nie została wykonana ze winy obu stron umowy, np: nie zostały spełnione zapisy z umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.
  3. Umowa została rozwiązana przez stronę trzecią, np. przez sąd.

Co gdy strona nie chce zwrócić zadatku?

Gdy pomimo powyższych zapisów, jedna ze stron nie chce zwrócić zadatku, należy pamiętać, że mamy określony czasu na to, aby odzyskać zadatek przed sądem. Termin przedawnienia roszczenia zwrotu zadatku przed sądem wynosi 3 lata (art. 118 Kodeksu cywilnego).

Pamiętajmy, że kupując mieszkanie – zwłaszcza gdy posiłkujemy się kredytem hipotecznym – warto skonsultować się wcześniej ze sprawdzonym doradcą finansowym. Specjalista pomoże nam sprawdzić nieruchomość oraz określi, czy nie będziemy mieć kłopotu z kredytem, zasugeruje również odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej, które pozwolą nam bez przeszkód odzyskać zadatek w przypadku pojawienia się nieprzewidzianych przeszkód.