Wynajmujesz dom, mieszkanie lub pokój? Jesteś zobowiązany do opłacania z tego tytułu podatku. Dowiedz się, jaka forma rozliczenia z Urzędem Skarbowym będzie dla Ciebie najodpowiedniejsza. Zanim rozpoczniesz wynajem mieszkania i zgłosisz ten fakt Urzędowi Skarbowemu, rozpatrz wszystkie możliwości rozliczania. Podatek możesz odprowadzać od najmu prywatnego (na zasadach ogólnych lub ryczałtem) albo poprzez zarejestrowaną działalność gospodarczą (na zasadach ogólnych lub liniowo).

Jeśli masz firmę

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, uzyskiwana każdego miesiąca kwota czynszu traktowana jest po prostu jako przychód firmy. Powinieneś od niego odprowadzić podatek na zasadach ogólnych (progi: 18% i 32%) lub liniowo (19%).

Opcja rozliczania najmu przez firmę będzie dla Ciebie odpowiednia przede wszystkim wtedy, gdy wynajmujesz wiele mieszkań. Wówczas Urząd Skarbowy i tak może uznać, że Twoja sytuacja nie spełnia wymogów najmu prywatnego. Sprawdzi się to także, gdy prowadzisz już działalność gospodarczą. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z dodatkowymi kosztami i formalnościami, dlatego zakładanie firmy w celu rozliczenia jednego mieszkania nie jest opłacalne.

Jeśli rozliczasz najem prywatny

W tej sytuacji masz do wyboru dwie ścieżki: rozliczenie na zasadach ogólnych (progi: 18% i 32%) lub ryczałtem (jedna stawka: 8,5%). Zdecydowana większość wynajmujących wybiera to drugie. Płacenie ryczałtu jest o wiele prostsze. W dodatku jego procent jest niewielki, a ponieważ czynsz nie łączy się z Twoimi zarobkami, podatek płacisz od mniejszej kwoty. Jedynym minusem opodatkowania ryczałtowego może być brak możliwości odliczenia poniesionych w związku z najmem kosztów.

Inaczej dzieje się w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Tutaj podatek naliczany jest od dochodu (czynsz), a ponieważ dochód do przychód minus koszty jego uzyskania, możesz te koszty odliczyć. W przypadku najmu będą to opłaty eksploatacyjne (prąd, gaz, ogrzewanie itd.) lub opłaty dla zarządcy budynku, wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. Wybierając opodatkowanej według skali, możesz również skorzystać z odpisu amortyzacyjnego (związanego z eksploatacją nieruchomości).

Niestety, rozliczenie według skali oznacza jednocześnie wysokie kwoty podatku. Jeśli Twój ogólny dochód przekroczy kwotę 85 528 zł, nadwyżka zostanie rozliczona już według progu 32%. Ta forma opodatkowania może być jednak dla Ciebie odpowiednia, jeśli planujesz w danym roku duże wydatki związane z wynajmowanym mieszkaniem (np. generalny remont).

Kiedy złożyć oświadczenie

Opodatkowanie według skali jest opcją domyślną. Jeśli wybierasz ten rodzaj rozliczenia, nie musisz składać wniosku o wyborze sposobu opodatkowania. Zgłoszenia wymaga wybór ryczałtu – jeśli rozpoczynasz wynajem lub jeśli w danym roku chcesz zmienić sposób rozliczenia z zasad ogólnych na ryczałt.

Zgłoszenie wyboru opodatkowania polega na złożeniu wniosku u naczelnika odpowiedniego do Twojego miejsca zamieszkania Urzędu Skarbowego. Taki wniosek można złożyć:

  • na początku roku – do 20 stycznia (zwłaszcza gdy kontynuujesz wynajem, ale zmieniasz sposób jego rozliczania)
  • do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymałeś pierwsza kwotę czynszu
  • do końca grudnia – jeśli pierwszy przychód z wynajmu otrzymałeś w grudniu

Termin i częstotliwość opłat

W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych w grę wchodzi jedynie rozliczenie miesięczne (do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni), natomiast ryczałt możesz rozliczać miesięcznie lub kwartalnie. Opcja druga jest znacznie wygodniejsza, należy jedynie pamiętać, że częstotliwość odprowadzania podatku można ustalić tylko raz w roku – na jego początku (do 20. stycznia).