Sprzedaż mieszkania wiąże się z licznymi obowiązkami, za które odpowiedzialny jest głównie sprzedający mieszkanie. Różne formalności dotyczą także bardzo praktycznych aspektów, jak np. rozstrzygnięcie, kiedy się wymeldować przy zmianie właściciela mieszkania.

Różne terminy i możliwości

Zmiana właściciela nieruchomości w tym sprzedaż mieszkania nie odbywa się automatycznie i każdorazowo musi być potwierdzona przez sporządzenie aktu notarialnego, przenoszącego prawo własności do zbywanego lokalu. Bardzo często jest tak, że umowa notarialna jest sporządzana w chwili sprzedaży nieruchomości, zaś fizyczne wyprowadzenie starych właścicieli jest przesunięte w czasie. W takim przypadku warto zadbać o odpowiedni zapis w akcie notarialnym, w którym zbywający nieruchomość zadeklaruje, kiedy konkretnie wyprowadzi się i wymelduje ze zbywanej nieruchomości. Pozwoli to na uruchomienie procedury administracyjnej, gdyby do wskazanego terminu zbywający nie wyprowadził się. Wówczas należy się zgłosić do Urzędu Miasta, aby uruchomić procedurę wymeldowania w trybie administracyjnym.

Kiedy się wymeldować?

Z punktu widzenia właściciela mieszkania najbardziej optymalne rozwiązanie to wymeldowanie w chwili, gdy wszelkie kwestie formalne i finansowe będą uregulowane. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży u notariusza niestety nie zapewnia, że potencjalny nabywca zdobędzie potrzebne środki na zakup mieszkania. Jednocześnie sami notariusze domagają się od sprzedającego zaświadczenia, że w zbywanej nieruchomości nikt nie jest zameldowany. Takie zaświadczenie jest konieczne w dniu podpisania aktu notarialnego, a więc wtedy, gdy wcześniej wspomniane formalności finansowe zostają uregulowane. Jednak także w tym przypadku w akcie notarialnym może być zawarta informacja, że sprzedający wyprowadzi się z zajmowanego lokalu w ściśle określonym terminie. Warto jednak pamiętać, że wyprowadzka nie jest tożsama z samym wymeldowaniem, którego należy dokonać w urzędzie. Samo zameldowanie z kolei nie nadaje żadnych praw do dysponowania lokalem.

Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem

O ile w przypadku, gdy sprzedający mieszkanie jest jego właścicielem i osobą, która faktycznie w mieszkaniu mieszka, sytuacja jest dość jasna i prosta pod względem formalnym, o tyle już zameldowanie ex-małżonka czy innego członka rodziny, który w mieszkaniu nie przebywa, może sprawiać problemy. Sprzedawca powinien rozpocząć od próby wymeldowania takiej osoby, co jest proste jedynie w przypadku, gdy dana osoba tam nie mieszka. Bardzo często jednak zameldowana osoba sprawia problemy z wyprowadzką – dla zasady. Wówczas pozostaje pozbycie się takiego lokatora na drodze sądowej eksmisji, poprzedzonej wystawieniem dokumentu, wzywającego lokatora do opuszczenia mieszkania. Jednak sądowa eksmisja jest możliwa również w określonych przypadkach, zaś osoba, która ma być eksmitowana, nie może posiadać żadnego prawa do dysponowania nieruchomością, której nie chce opuścić.

Eksmisja lokatora

Właściciel mieszkania, który chce dokonać sądowej eksmisji, musi złożyć w sądzie nie tylko pozew, ale i odpowiednie dokumenty, potwierdzające, że tylko on ma prawo do dysponowania lokalem. Takie pozwy rozpatrywane są przez wydziały cywilne sądów rejonowych. Przy orzekaniu eksmisji sąd rozstrzyga, czy osoba eksmitowana ma również prawo do lokalu socjalnego. Za mieszkania socjalne i gospodarkę nimi odpowiada dana gmina. Jeśli sąd orzeknie, że osoba eksmitowana musi otrzymać lokal socjalny, wówczas eksmisja jest wstrzymywana do czasu otrzymania takiego mieszkania.

Automatyczne prawo do ubiegania się o lokal zastępczy ma również wybrana grupa najemców, w tym kobiety w ciąży, małoletni i niepełnosprawni, osoby obłożnie chore czy emeryci i renciści, których dochody uprawniają do ubiegania się o świadczenia z pomocy społecznej. W tym przypadku jest jeden wyjątek: eksmisja będzie możliwa jeśli osoba z wymienionej grupy może się przenieść do innego lokalu niż ten, w którym aktualnie mieszka. Jeśli sąd orzeknie, że najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wówczas z takim orzeczeniem należy zwrócić się do komornika, aby uruchomić procedurę opróżnienia mieszkania wraz z eksmisją.

Należy jednak pamiętać, że polskie prawo nie przewiduje eksmisji na bruk, zatem opróżnienie mieszkania może nastąpić jedynie wtedy, gdy wierzyciel (właściciel mieszkania) lub osoba eksmitowana wskażą lokal tymczasowy. Także taki lokal musi spełniać określone standardy. Nieco inaczej przedstawia się sytuacja z samym zameldowaniem. Wymeldowania osoby zameldowanej na stałe w danym mieszkaniu można dokonać jedynie wówczas, gdy osoba zameldowana nie przebywa w miejscu zameldowania dłużej niż 3 miesiące.

Czy takie mieszkanie można sprzedać?

Pojawia się zatem kolejne pytanie, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania, gdy jest w nim zameldowana jakaś osoba trzecia. Teoretycznie tak, przy czym nabywca może się nie zdecydować na sfinalizowanie transakcji. Jeśli sprzedający nie będzie w stanie dostarczyć zaświadczenia o braku osób zameldowanych. Z drugiej strony zaświadczenie o braku osób zameldowanych na stałe lub na pobyt czasowy w mieszkaniu może być wymagane przez notariusza przy spisywaniu aktu notarialnego. Należy również pamiętać, że obowiązek meldunkowy prowadzony jest jedynie ze względów ewidencyjnych.