Zmieniająca się sytuacja finansowa rodziny lub rosnące potrzeby mieszkaniowe sprawiają, iż czasami konieczna staje się zamiana nieruchomości. Szukamy takiej, która bardziej odpowiada naszym możliwościom oraz potrzebom. Spora część nieruchomości jest jednak kupowana przy finansowym wsparciu banków. Czy zatem sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa? A jeśli tak, jakich formalności w takiej sytuacji należy dopełnić?

Sprzedaż domu a kredyt hipoteczny

Osoba, która kupiła mieszkanie czy dom na kredyt jak najbardziej może taką nieruchomość sprzedać. Mimo, że w hipotece nieruchomości uwzględnia się bank, właściciel mieszkania może nim niemal dowolnie dysponować. Oznacza to również swobodną możliwość sprzedaży. Co ważne – o swojej decyzji należy poinformować bank dopiero po znalezieniu nabywcy zainteresowanego kupnem nieruchomości. Pierwszy etap to oczywiście wystawienie nieruchomości na sprzedaż. Należy jednak pamiętać, aby zawsze informować potencjalnych kupców o tym, że mieszkanie kupiono na kredyt. Dopiero, gdy znajdzie się chętny do nabycia takiego lokalu, należy się udać do banku, by załatwić parę formalności. Będą one niezbędne zarówno do przeniesienia prawa własności do nieruchomości, jak i do ustalenia ostatecznej ceny mieszkania.

Formalności po stronie banku

Formalności, jakie pociąga za sobą sprzedaż mieszkania z kredytem i z wpisanymi do hipoteki dodatkowymi osobami lub instytucjami są inne od od tych obowiązujących przy okazji sprzedaży mieszkania nieobciążonego. Przed spisaniem umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą, sprzedający mieszkanie musi się udać do banku, gdzie informuje o sprzedaży mieszkania. Na tym etapie bank wystawia zaświadczenie o zaciągniętym kredycie. Najważniejsze informacje w tym zaświadczeniu to m.in. wysokość kredytu do spłaty czy wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Dane finansowe widniejące w takim dokumencie pozwalają na ostateczne ustalenie ceny za sprzedaż mieszkania. Bank deklaruje również, że wyda na wniosek kredytobiorcy wszelkie dokumenty niezbędne do wykreślenia banku z hipoteki.

Przy zakupie nieruchomości część ustalonej pomiędzy stronami kwoty zostanie przelana na rachunek właściciela. Część będzie przekazana na wskazany rachunek bankowy tytułem wcześniejszej spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank powinien również wydać promesę, w której zadeklaruje, że wykreśli swoje dane z księgi wieczystej nieruchomości, gdy tylko otrzyma środki na spłatę kredytu. Promesa jest ważna przez 30 dni. W niektórych bankach za jej wydanie pobiera się opłatę rzędu kilkuset złotych. Dlatego warto dopytać, czy nabywca potrzebuje takiego dokumentu dla swojego banku. Okazanie promesy jest na pewno potrzebne przy podpisywaniu umowy notarialnej. Jeśli zostanie ona wydana wcześniej, istnieje możliwość, że do czasu spotkania u notariusza trzeba będzie wystąpić o jej nową wersję, ponownie płacąc za jej wydanie.

Sprzedaż domu a notariusz

Otrzymanie od banku promesy zwykle wystarcza, aby podpisać umowę przedwstępną z nabywcą. Taka umowa nie musi być umową notarialną, jednak jej spisanie jest niezbędne w przypadku, gdy nabywca będzie finansować zakup mieszkania czy domu kredytem hipotecznym. Spisana umowa jest bowiem konieczna przy składaniu wniosku kredytowego w banku. W umowie powinny się znaleźć informacje o dacie zawarcia umowy oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Po uzyskaniu informacji o udzieleniu kredytu, sprzedaż mieszkania z kredytem należy sfinalizować u notariusza. Dopiero kopia umowy notarialnej jest wiążąca dla banku nabywcy, bowiem znajdują się w niej informacje dotyczące m.in. numeru rachunku, na jaki bank nabywcy musi przelać środki z tytułu spłaty kredytu hipotecznego.

Po zaksięgowaniu wpłaty na rachunku kredytowym sprzedającego należy wystąpić do banku o dokumenty, zgodnie z którymi sprzedaż nieruchomości została sfinalizowana. Bank sprzedającego może być wykreślony z księgi wieczystej nieruchomości. Takie zaświadczenie, wydane najpóźniej w ciągu 14 dni od daty całkowitej spłaty kredytu, jest niezbędne dla nabywcy. Na jego podstawie nabywca dokonuje odpowiedniego zapisu w hipotece nabywanej nieruchomości. Tu warto pamiętać, że sprzedający nieruchomość może nie otrzymać pieniędzy za sprzedane mieszkanie, jeśli nie dostarczy w terminie otrzymanego z banku zaświadczenia. Ma ono potwierdzić spłatę całkowitą kredytu hipotecznego zaciągniętego uprzednio pod zastaw sprzedawanej nieruchomości.

A jeśli nabywca nie potrzebuje kredytu?

Sprzedaż mieszkania z kredytem będzie dużo prostsza pod względem wszystkich formalności, jeśli nabywca nie będzie zaciągał kredytu na zakup mieszkania. W tym przypadku także konieczne jest spisanie umowy przedwstępnej. Należy podać w niej numery rachunków do przelania kwoty z tytułu nabycia nieruchomości, aby w kolejnym etapie sporządzić i podpisać umowę notarialną. Po sfinalizowaniu transakcji bank sprzedającego nieruchomość powinien wystawić zaświadczenie informujące o zwolnieniu przez niego hipoteki nieruchomości.

Jeśli na zakup mieszkania zaciągnięto kredyt hipoteczny denominowany do kursu wybranej waluty, wówczas bank przeliczy zadłużenie po aktualnym kursie. Może również zaproponować sprzedającemu mieszkanie spłatę kredytu bezpośrednio w walucie. Może to oznaczać, że po przeliczeniu kredytu wartość mieszkania będzie niższa niż pozostająca do spłaty kwota kredytu. W praktyce taka sytuacja oznacza, że aż do chwili całkowitej spłaty kredytu hipotecznego mieszkania nie opłaca się sprzedawać.