Chcesz sprzedać dom lub mieszkanie obciążone hipoteką albo innym rodzajem zadłużenia? O tym, jak się do tego przygotować i jakie czekają Cię formalności opowiada Marcin Użlis, właściciel agencji Użlis Nieruchomości.

Sprzedaż zadłużonej hipotecznie nieruchomości

W przypadku obciążenia hipoteką sprzedaż zadłużonej nieruchomości wiąże się z podjęciem ściśle określonych kroków. W pierwszej kolejności należy uzyskać zgodę wierzyciela, czyli banku, na wykreślenie egzekucji komorniczej zapisanej w III dziale księgi wieczystej. Do tego celu niezbędne będzie podpisanie umowy przedwstępnej z potencjalnym klientem. Banki mają swoje wymagania dotyczące takiej zgody: niektóre żądają wpłaty zaliczki/zadatku na zakup obciążonej nieruchomości, innym wystarczy przedstawienie podpisanej umowy przedwstępnej.

Bank wysyła do komornika oraz właściciela nieruchomości pismo informujące o zakończeniu postępowania. Po upływie ok. 2 tygodni od odebrania zwrotek od obu stron możemy udać się do komornika po pieczątkę prawomocności decyzji umożliwiającej wykreślenie postępowania komorniczego z III działu księgi wieczystej. Po otrzymaniu pieczątki udajemy się do wydziału ksiąg wieczystych i wykreślamy zapisaną tam egzekucję. W zależności od miasta okres oczekiwania może trwać nawet do 6 miesięcy. Opłata za taką czynność wynosi ok 200 zł – w zależności od sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta danej nieruchomości.

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości przy więcej niż jednym wierzycielu

Jeśli w księdze wieczystej prowadzona jest egzekucja z tytułu kilku wierzycieli, musimy sprawdzić, czy w postępowanie zaangażowany jest jeden czy więcej komorników. Jeśli sprawę prowadzi jeden komornik, mamy ułatwione zadanie, ponieważ wszystkie sprawy załatwiamy tylko z nim. Niezbędne będzie wyciągnięcie zaświadczenia o stanie zaległości w stosunku do każdej prowadzonej egzekucji. Komornik powinien wydać nam taki dokument z zestawieniem wszystkich opłat w stosunku do wierzycieli i jego kosztów postępowania. Warto, abyśmy zwrócili uwagę na ważność tego dokumentu, ponieważ wystawiany jest on czasowo. Powinien zawierać pełne dane do przelewu, w tym numer rachunku konta kancelarii komorniczej. Z takim dokumentem udajemy się do notariusza, jego pośrednictwo jest niezbędne do sprzedaży danej nieruchomości.

Zadłużenie w stosunku do wierzycielaczy warto negocjować wysokość spłaty?

Jeśli w stosunku do wierzyciela posiadamy dług hipoteczny lub inny, możemy podjąć próbę obniżenia wartości tego długu. Wielu klientów nie wie, że są takie możliwości i że można z nich skorzystać. Należy pamiętać o tym, iż same banki także mogą same zastosować wobec nas takie umorzenie. Najczęściej umarzane są odsetki karne – w tym przypadku możemy liczyć nawet na umorzenie całkowite. Każdy przypadek rozpatrywany jest indywidualnie, w zależności od sytuacji dłużnika i dobrej woli wierzyciela.

Jak postępować w przypadku, gdy dług na danej nieruchomości przewyższa jej wartość?

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy bądź nie wie, że istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości, której dług przewyższa jej wartość. Najistotniejszym elementem takiej sprzedaży jest zgoda banku bądź wierzyciela (tzw. promesa) na sprzedaż takiej nieruchomości.

Procedura wygląda następująco:

Dług klienta w stosunku do wierzyciela wynosi przykładowo 600 000 zł, podczas gdy nieruchomość warta jest 300 000 zł. Wierzyciel wystawi promesę zezwalającą na sprzedaż za 300 000 zł, a na pozostałe 300 000 zł klient podpisze z wierzycielem ugodę co do dalszej spłaty. Ugoda zawierana jest na podstawie negocjacji wysokości rat miesięcznych. Wysokość ta określana jest na podstawie wartości pozostałego do spłaty długu i sytuacji materialnej klienta.