Przed zakupem mieszkania wiele osób zastanawia się, ile środków własnych potrzeba do sfinalizowania transakcji. Kiedy jako ekspert i właściciel KredytEkspert.com spotykam się z klientami, kwestia ta poruszana jest już na samym początku. I bardzo dobrze – kupując nieruchomość, warto być dobrze przygotowanym na nadchodzące wydatki.

Wymogi ustawowe

Według Rekomendacji S, opracowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, wartość wskaźnika LTV, czyli – najprościej tłumacząc – stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, nie powinien przekraczać 80%. Inaczej rzecz ujmując: wnioskując o kredyt, należy wykazać się posiadaniem co najmniej 20% wkładu własnego. Wymóg ten można jednak „obejść” i zaangażować jedynie 10% wkładu własnego. Będzie to możliwe, jeśli na brakujące 10% bank zastosuje tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Należy mieć jednak na uwadze, iż nie wszystkie banki sięgają po tego typu zabezpieczenia. Część będzie stanowczo wymagała od kredytobiorcy, aby przekazał środki własne w wysokości 20% kwoty kredytu.

Przykład

Załóżmy, że cena mieszkania (obojętnie, czy jest to rynek pierwotny, czy wtórny) wynosi 300 tys. zł. Jak łatwo policzyć, minimalny wkład własny, czyli 10% w bankach stosujących ubezpieczenie niskiego wkładu, wyniesie 30 tys. zł. Tyle środków będzie trzeba wpłacić do sprzedającego w pierwszej kolejności, żeby bank miał pewność, iż klient wywiązał się z obowiązku zaangażowania swojego wkładu. Pozostałe 270 tys. zł zostanie wypłacone sprzedającemu z kredytu bankowego. Analogicznie sytuacja będzie wyglądała w bankach wymagających minimum 20% wkładu.

No dobrze, ale jak wygląda wkład własny w przypadku zakupu mieszkania oraz jego remontu (rynek wtórny) lub wykończenia (rynek pierwotny)?

Za przykład ponownie weźmy mieszkanie w cenie 300 tys. zł. Załóżmy, że koszt planowanych prac wykończeniowych lub remontowych szacujemy na 50 tys. zł. Całość inwestycji zamyka się zatem w kwocie 350 tys. zł – i to od tej kwoty należy liczyć wkład własny. Na poziomie 10% będzie to 35 tys. zł, a na poziomie 20% – 70 tys. zł. Nie ma w tym nic skomplikowanego.

Co z pozostałymi kosztami?

Opisane wyżej środki stanowią dla kupującego zaangażowanie finansowe w wersji minimum. Poza wkładem własnym należy pamiętać o opłatach dodatkowych. Inaczej wygląda to w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, od spółdzielni lub dewelopera, a inaczej, kiedy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego. Poniżej przedstawiam zestawienie dla przykładowego mieszkania o ustalonej cenie 300 tys. zł:

Mieszkanie z rynku wtórnego:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości,
    w wysokości 2%, czyli 6 tys. zł
  • opłaty notarialne – ok. 3000 zł
  • prowizja dla biura nieruchomości – jeśli występuje

Mieszkanie z rynku pierwotnego:       

  • podatek nie występuje
  • opłaty notarialne – ok. 3000 zł
  • prowizja dla biura nieruchomości – w większości przypadków nie występuje

Jak widać, w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego opłat dodatkowych jest mniej. Zazwyczaj odpadają nam opłaty związane z podatkiem czy prowizją dla biura nieruchomości. Jeśli mieszkanie nabywane jest przy pomocy kredytu, do opłat powyżej może dojść koszt prowizji bankowej. Banki liczą ją procentowo, od udzielanego kredytu. Wysokość prowizji waha się zazwyczaj między 1% a 2%.