Obowiązująca od 1 stycznia 2009 roku ulga mieszkaniowa od początku budzi wiele wątpliwości. Co do zasady jej konstrukcja jest prosta. Sprzedaż nieruchomości w ciągu pięciu lat od jej nabycia wiąże się z koniecznością odprowadzenia należnego podatku od dochodu ze sprzedaży. Jednak jeśli środki ze sprzedaży będą przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, taki podatek nie jest należny. Jakie jeszcze finansowe niespodzianki czekają na właścicieli nieruchomości, którzy zdecydowali się na sprzedaż domu?

Czym są „własne cele mieszkaniowe” sprzedającego nieruchomość

Sprzedaż nieruchomości nie będzie jednak opodatkowana, jeśli właściciel lokalu przeznaczy środki ze sprzedaży na na tzw. własne cele mieszkaniowe. Tu pojawia się ważny warunek. Wszelkie wydatki na cele mieszkaniowe muszą nastąpić w ciągu dwóch lat po roku podatkowym, w którym doszło do zbycia nieruchomości. Do wydatków, które uprawniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, zalicza się zarówno nabycie lokalu czy budynku mieszkalnego, jak i zakup działki pod budowę domu mieszkalnego. Ulga mieszkaniowa przysługuje także wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży są przeznaczane na remont posiadanego domu czy mieszkania. I właśnie te wydatki budzą najwięcej wątpliwości i mogą być zakwestionowane przez Urząd Skarbowy.

Szczegółowe wydatki nie zawsze są akceptowane przez US

Choć ustawodawca podkreśla, że jeśli środki ze sprzedaży nieruchomości będą przeznaczone na remont posiadanej nieruchomości, to jednocześnie nie wszystkie wydatki akceptuje. Przed rozpoczęciem prac remontowych warto stworzyć szczegółowy harmonogram działań, wraz z kosztorysem. Plan taki można przedłożyć w odpowiednim Urzędzie Skarbowym z prośbą o wydanie wiążącej decyzji. Na interpretację Izby Skarbowej z Katowic powołują się kolejni podatnicy. Podobnie jak podatnik ze Śląska, dokonują remontów systemem gospodarczym. Środki z odziedziczonej nieruchomości wspomniany podatnik chciał przeznaczyć na wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej i wymianę instalacji CO z jednoczesnym zamontowaniem instalacji solarnej. Jednocześnie chciał wymienić wszystkie drzwi i okna oraz zaadaptować poddasze. Zgodnie z interpretacją Izby Skarbowej (numer interpretacji: IBPB-2-2/4511-397/16/AK) powyższe wydatki uprawniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Jednocześnie zakwestionowano wydatki związane z zakupem i wymianą lamp.

Ulga mieszkaniowa a kredytowanie zakupu nieruchomości

Kolejnym problematycznym zapisem w ustawie o PIT jest przepis mówiący o konieczności przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości na zakup nowego mieszkania czy domu. Według podatników największa wątpliwość dotyczy faktu, że ustawodawca nie doprecyzował jednej kwestii. Ulgę mieszkaniową możemy wykorzystać jedynie wtedy, gdy całość środków przeznaczamy na zakup nowego domu. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy zakup nowej nieruchomości finansujemy w części przez komercyjny kredyt hipoteczny. Niektóre sądy podkreślają, że kredyt hipoteczny to nie są środki pochodzące ze zbycia nieruchomości. Zatem w tym przypadku zastosowanie przepisów o uldze mieszkaniowej nie może mieć miejsca. Taka wykładnia sprawia, że podatnicy są niejako zmuszani do przetrzymywania pieniędzy. Wydają je jedynie wtedy, gdy zakup nieruchomości można w całości sfinansować z funduszy własnych. Jednocześnie nie istnieją żadne przeciwwskazania, aby środków ze sprzedaży mieszkania nie móc przeznaczyć na remont. Można je wykorzystać nawet na przebudowę innej nieruchomości, która należy do podatnika.

Sprzedaż mieszkania a spłata kredytu

Równie problematyczne może być przeznaczenie środków ze sprzedaży domu na spłatę kredytu hipotecznego. Jeśli wówczas podatnik korzysta z ulgi odsetkowej, nie może korzystać z ulgi mieszkaniowej. Taką interpretację zastosowała Izba Skarbowa z Katowic. Jednocześnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stoi na stanowisku, że podatnik może skorzystać z dwóch ulg, bowiem ulga odsetkowa dotyczy jedynie odsetek od kredytu, natomiast spłacony byłby kapitał kredytu. Podobnie jeśli nieruchomość sprzedaje jeden ze współmałżonków, który wszedł w jej posiadanie przed zawarciem związku małżeńskiego, a środki ze zbycia nieruchomości chce przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez współmałżonka przed ślubem, podatnik nie może korzystać z ulgi mieszkaniowej. Pamiętajmy, że ten sam podatnik, który zaciągnął kredyt hipoteczny, musi go spłacić, aby móc skorzystać z ulgi. Według interpretacji Izb Skarbowych nawet gdyby współmałżonek po ślubie przystąpił do kredytu hipotecznego jako współkredytobiorca, sytuacja nie ulega zmianie. Przystąpienie do kredytu nie jest według Izby Skarbowej równoznaczne z jego zaciągnięciem.

Istotny jest moment sprzedaży domu

O uldze mieszkaniowej mówi się jedynie wtedy, gdy sprzedaż domu nastąpiła w ciągu 5 lat od dnia jego nabycia. Przy czym nie ma znaczenia, czy właściciel nabył nieruchomość, czy też wszedł w jej posiadanie w związku z odziedziczonym spadkiem. Po upływie tego okresu można dowolnie dysponować nieruchomością. Można ją również sprzedać bez konieczności przeznaczania uzyskanych w ten sposób środków na zakup nowej nieruchomości lub remont nieruchomości posiadanej. Warto również pamiętać, że interpretacje Izby Skarbowej mogą nie być zbieżne z wyrokami sądów administracyjnych w analogicznych sytuacjach.