Co to jest umowa przedwstępna?

Instytucja umowy przedwstępnej została zdefiniowana w art. 389 i 390 kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – tzw. umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W orzecznictwie przeważa pogląd, że umowa ta z uwagi na brak ekwiwalentności świadczeń, nie jest tzw. umową wzajemną. W praktyce skutkuje to tym, że nie można zastosować ustawowego prawa odstąpienia, a zatem rezygnacji z umowy. Wystarczy jednak zastrzeżenie w umowie prawa odstąpienia lub instytucji zadatku.

Generalnie umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia każdego rodzaju umowy, a zatem np. umowy z zakresu prawa rodzinnego, spadkowego, autorskiego, prawa pracy itd. W praktyce jednak najczęściej stosuje się ją przy przenoszeniu własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy szczególnej ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych. Nadmienić można, że przyjmuje się, iż nieważność umowy przedwstępnej nie powoduje nieważności zawartej następnie umowy przyrzeczonej.

Wymogi formalne przy umowie przedwstępnej

Obecnie jedynym wymogiem stawianym treści umowy przedwstępnej jest zawarcie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (przedmiot umowy, obowiązki stron, cena itp.). Bez tego nie można byłoby ustalić, na czym ma polegać świadczenie dłużnika tj. jaką umowę ma on zawrzeć. W umowie przedwstępnej strony mogą ustanowić obowiązki określonego postępowania w celu przygotowania się do wykonania umowy przyrzeczonej, a także obowiązki spełnienia części świadczeń z umowy przyrzeczonej lub niektórych z tych świadczeń w całości (np. wydania rzeczy, zapłaty części ceny itp.).

W umowie przedwstępnej można zamieścić także postanowienia dodatkowe, jak np. zadatek, prawo odstąpienia czy karę umowną.

Termin w umowie przedwstępnej

Nie ma obowiązku zamieszczania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Dla porządku jest on jednak często wskazywany. I słusznie. Jak i gdzie należy ustalić termin zawarcia umowy przedwstępnej? Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może być ustalony w treści umowy przedwstępnej, późniejszej umowie stron lub jednostronnie – w oświadczeniu złożonym po zawarciu umowy przez stronę uprawnioną (mającą roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej). Co istotne, wyznaczenie terminu w umowie może nastąpić zarówno przez podanie konkretnej daty wskazującej dzień, w którym umowa ma być zawarta, jak i przez wskazanie jakiegokolwiek innego zdarzenia, którego zaistnienie w przyszłości jest pewne.

Jeżeli umowa przedwstępna nie określa terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, termin ten wyznaczany jest przez tę stronę, której służy roszczenie o zawarcie umowy. W przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej, gdy obie strony mają takie roszczenia, każda z nich może wyznaczyć termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Skuteczne jest jednak tylko oświadczenie złożone wcześniej, późniejsze oświadczenie drugiej strony nie wywołuje skutku prawnego.

Nie można jednak pomylić pojęć

Skuteczne jest bowiem wcześniej złożone oświadczenie, a nie oświadczenie wyznaczające wcześniejszy termin.

Oświadczenie o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy nie wymaga zachowania formy szczególnej. Dla celów dowodowych zawsze lepiej mieć jednak takie oświadczenie na piśmie.

Uprawnienie do wyznaczenia terminu, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona, ograniczone jest terminem wynoszącym rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej (termin zawity w rozumieniu kc). Upływ tego terminu wpływa na byt całego zobowiązania z umowy przedwstępnej.

Wyznaczenie terminu przez stronę może mieć dowolną formę. Może polegać zarówno na podaniu daty kalendarzowej, jak i na wskazaniu w inny sposób zdarzenia, którego zaistnienie w przyszłości jest pewne. Ustawodawca postawił jednak wymóg, że termin ten ma być „odpowiedni”. Określenie to jest nieprecyzyjne i może budzić wątpliwości interpretacyjne. Termin odpowiedni to taki, który w konkretnych okolicznościach nie jest zbyt krótki ani zbyt długi. Jeżeli wyznaczony termin nie będzie odpowiedni, oświadczenie zyska status nieważnego. Nie wyklucza to jednak możliwości późniejszego złożenia skutecznego oświadczenia, o ile nie złożył jeszcze oświadczenia drugi uprawniony i nie upłynął roczny termin od dnia zawarcia umowy.

Roszczenia z umowy przedwstępnej – wymogi 

Wskutek zawarcia umowy przedwstępnej po stronie uprawnionego powstają dwa roszczenia. Pierwsze – o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz drugie – o naprawienie szkody wyrządzonej przez zobowiązanego wskutek niezawarcie umowy w terminie.

Każda umowa przedwstępna zakłada, że zobowiązany powinien zawrzeć umowę przyrzeczoną, a uprawniony odpowiednie roszczenie. To, czy roszczenia tego można dochodzić przed sądem uzależnione jest jednak od pewnego wymogu. Jeżeli bowiem dla ważności umowy przyrzeczonej niezbędne jest spełnienie szczególnych wymagań, to aby umowa przedwstępna rodziła zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, musi spełniać te same wymagania. Tak naprawdę chodzi tu o wymagane prawem formy zawarcia umowy. I tak na przykład zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wymaga okazania aktu notarialnego. A zatem, aby można było przed sądem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi mieć taką samą formę. W innym wypadku (niezachowania formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości) co prawda dłużnik ma obowiązek prawny zawarcia umowy przyrzeczonej, ale jest on niemożliwy do przymusowego wyegzekwowania.

Sporna jest kwestia potrzeby i sposobu złożenia oświadczenia woli przez uprawnionego dochodzącego przed sądem realizacji umowy przedwstępnej, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej. Przyjął się jednak pogląd, że orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje całą umowę, czyli oświadczenia woli obu stron .

Roszczenie o zawarcie umowy, której przedmiotem ma być rozporządzenie nieruchomością, podlega wpisowi w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 KWU i wskutek tego wpisu uzyskuje rozszerzoną skuteczność.

Roszczenia z umowy przedwstępnej – ujemny interes umowny

Ponadto, w razie bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, równolegle do roszczenia o spełnienie świadczenia wierzycielowi przysługuje także roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania. Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej określa art. 471 kc. Zakres obowiązku odszkodowawczego został jednak ograniczony do tzw. ujemnego interesu umownego – szkody poniesionej przez to, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. „Ujemny interes umowny” to w istocie uszczerbek majątkowy, który ktoś poniósł przez to, że podjął działania zmierzające do zawarcia umowy, która ostatecznie nie została skutecznie zawarta. W tym przypadku chodzi o negatywne majątkowe następstwa działań zmierzających do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Okres przedawnienia wszelkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej wynosi jeden rok. Dokładny termin oblicza się go zgodnie z art. 112 KC. Początek biegu terminu następuje w dniu, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Nie podlega temu terminowi roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia w postaci kwoty zapłaconej przy zawarciu umowy przedwstępnej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która następnie nie została zawarta (tak uchw. SN z 8.3.2007 r., III CZP 3/07, OSN 2008, Nr 2, poz. 15).