Istnieje co najmniej kilka form korzystania z nieruchomości niestanowiącej naszej własności. Wśród nich można wymienić instytucje prawa rzeczowego, jak np. służebność mieszkania, a także stosunki obligacyjne, czyli różnorakie umowy. Najpopularniejsze z nich to zdecydowanie najem i użyczenie. Poniżej scharakteryzowane zostaną podobieństwa i różnice obu wymienionych umów.

Umowa najmu

Umowa najmu zobowiązuje wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Za to najemca zostaje zobligowany do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Umowę najmu cechuje odpłatność i ekwiwalentność, bo obie strony są względem siebie wzajemnie zobowiązane. Odpłatność najmu wyraża się w konieczności uiszczania czynszu najmu. Można opłacać go zarówno cyklicznie, najczęściej w okresach miesięcznych, jak i jednorazowo, np. z góry za cały okres trwania najmu.

Umowa użyczenia

Poprzez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Inaczej niż w przypadku najmu, umowa ta jest zatem umową nieodpłatną. Nie oznacza to automatycznie, że osoba korzystająca z nieruchomości nie ma wobec przedmiotu umowy żadnych powinności o charakterze pieniężnym. Kodeks cywilny nakłada na nią bowiem obowiązek ponoszenia kosztów zwykłego utrzymania rzeczy, np. za konieczne remonty czy też drobne naprawy. Kosztami utrzymania rzeczy nie są natomiast ciężary niezależne od używania rzeczy, jak chociażby podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie.

Podobieństwa najmu i użyczenia

Zarówno najem, jak i użyczenie uprawniają do korzystania z rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwości i przeznaczeniu. Dotyczy to np. zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym czy prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu użytkowym.

Obie umowy mogą zostać zawarte zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Tak w przypadku zakończenia najmu, jak również użyczenia najemca/biorący do używania zobowiązany jest zwrócić wynajmującemu/użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym. Osoby te nie ponoszą jednakże odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

W obu przypadkach identyczny jest także okres przedawnienia roszczenia:

  • o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy,
  • o zwrot nakładów na rzecz.

Wynosi on rok od dnia zwrotu rzeczy.

Różnice w obu instytucjach

Poza wspomnianą różnicą w odpłatności, pomiędzy umowami można dopatrzeć się jeszcze wielu innych cech odróżniających obie instytucje:

  • Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, nie można jej wcześniej wypowiedzieć.
  • W przypadku umowy użyczenia, jeżeli z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy rzecz stanie się potrzebna użyczającemu, może on żądać wcześniejszego zwrotu nieruchomości.
  • Dość istotna różnica dotyczy również wad nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy najmu i użyczenia. W przypadku pierwszej z umów z reguły istnieje możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Występuje ona np., gdy rzecz posiada wady zagrażające zdrowiu najemcy czy domowników. Natomiast w przypadku umowy użyczenia użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że, wiedząc o wadach, nie zawiadomił go o nich.

Opodatkowanie najmu i użyczenia

Najogólniej rzecz ujmując, korzyści z najmu są opodatkowane podatkiem dochodowym. Opodatkowanie może mieć miejsce:

  • Według skali podatkowej – wówczas opodatkowany jest dochód. Otrzymany przez wynajmującego przychód z czynszu najmu ulega wcześniejszemu pomniejszeniu o koszty uzyskania przychodu. Mogą one wynikać np. z przeprowadzonych w lokalu remontów.
  • W formie ryczałtu ze stawką 8,5% – wtedy przedmiotem opodatkowania jest przychód. Oznacza to tym samym, że w razie wyboru drugiej formy opodatkowania wynajmujący nie ma prawa odliczenia żadnych kosztów.

Użyczenie nieruchomości również może – choć nie musi – skutkować powstaniem obowiązków podatkowych. Przychodem na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest też wartość nieodpłatnych świadczeń.

Art. 11 ust 2 a pkt 3 przywołanej ustawy stanowi, że jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość pieniężną takich świadczeń ustala się według równowartości czynszu przysługującego w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku. Zasada jest zatem taka, że nieodpłatne udostępnienie nieruchomości skutkuje koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Należy jednak pamiętać, że użyczenie jej osobom zaliczanym do I i II grupy podatkowej objęte jest zwolnieniem od tegoż podatku. Dotyczy to użyczenia nieruchomości małżonkowi, dzieciom, wnukom, prawnikom itd., pasierbom, zięciowi, synowej, rodzeństwu, teściom, ojczymowi, macosze, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, dzieciom, wnukom i małżonkom pasierbów, małżonkom wnuków i prawników.

Obie wymienione umowy uprawniają do korzystania z rzeczy, tak przez czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Jak jednak widać, istnieje szereg istotnych różnic pomiędzy najmem a użyczeniem, także w zakresie obciążeń podatkowych.