W procesie zakupu nieruchomości bardzo ważnym etapem jest weryfikacja stanu prawnego. W wielu przypadkach to jedno z najtrudniejszych zadań, jakie przed Tobą stoją. Ilość dokumentów do sprawdzenia uzależniona jest od rodzaju nabywanej nieruchomości. Ich rodzaje wymienia Izabela Zudzin-Wiśniewska z Goeste Nieruchomości.

Dokumenty, które przedstawi Ci obecny właściciel nieruchomości, za chwilę będą stanowić o Twoim prawie do własności. Dlatego ważne, aby dobrze je zweryfikować. W tym artykule dowiesz się, na czym polega weryfikacja stanu prawnego mieszkania, a także jakie są podstawowe kwestie dotyczące dokumentów.

Jeśli nie korzystasz z pomocy biura pośrednictwa, przed spotkaniem z właścicielem  przygotuj sobie listę pytań, które zadasz podczas wizyty. Poniżej przedstawiam kilka pytań, które warto zadać, a także przykładowe odpowiedzi, które możesz otrzymać.

Kto jest właścicielem mieszkania?

  • Właścicielem nieruchomości może być jedna osoba lub kilku współwłaścicieli (małżeństwo, rodzeństwo lub obce dla siebie osoby).
  • Właścicielem nieruchomości może być osoba fizyczna lub prawna (np. spółka z o.o, komandytowa).

Jaki jest tytuł prawny do nieruchomości?

  • Najczęściej występuje umowa przeniesienia własności sporządzona w formie aktu notarialnego (umowa sprzedaży).
  • Przydział w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
  • Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
  • Umowa darowizny.

Czy mieszkanie posiada założoną księgę wieczystą? Czy mogę poprosić o jej numer?

Dzięki sprawdzeniu księgi wieczystej możesz mieć pewność, że weryfikacja stanu prawnego nieruchomości jest wiarygodna. W poszczególnych działach księgi znajdziesz:

  • I-O – Oznaczenie nieruchomości (m.in. powierzchnia, położenie, spis pomieszczeń, nr działki);
  • I-Sp – Prawa związane z własnością (m.in. udział w nieruchomości wspólnej, uprawnienia wynikające z ustanowionych służebności, termin zakończenia użytkowania wieczystego);
  • II – Kto jest właścicielem nieruchomości;
  • III – Prawa osób trzecich ciążące na nieruchomości, roszczenia lub ograniczenia (umowa przedwstępna, najem, dzierżawa, służebność osobista, użytkowanie, postępowanie komornicze, wierzyciele);
  • IV – Informacja, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń hipotecznych.

Badając treść księgi wieczystej, szczególną uwagę zwróć na wzmianki widoczne na górze każdego działu. Pojawiają się one w chwili wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Istnienie wzmianki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to dla Ciebie, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, rozstrzyga się na korzyść tego, kto według treści księgi nabył własność przez czynność prawną i z osobą uprawnioną.

Jeśli nie ma księgi wieczystej, udaj się z właścicielem do spółdzielni i ustal jego prawo do nieruchomości (przydział). Możesz także sprawdzić, czy istnieje możliwość założenia księgi wieczystej.

Jakie są dodatkowe opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości?

W tym przypadku mogą występować:

  • opłaty administracyjne,
  • podatki od nieruchomości,
  • umowy z dostawcami mediów.

Czy ma bądź zna Pan/i obecny plan zagospodarowania przestrzennego?

Taki plan pozwoli Ci zorientować się, czy przed oknami Twojego mieszkania nie powstanie np. 12-kondygnacyjny wieżowiec lub trasa szybkiego ruchu.

Czy w mieszkaniu jest zameldowany ktoś inny oprócz właścicieli?

Uchroni Cię to przed koniecznością administracyjnego wymeldowywania osób trzecich.

Aby mieć pewność, że cała transakcja przebiegnie bezpiecznie i zostanie sprawdzona pod kątem prawnym, skorzystaj z usług dobrego pośrednika nieruchomości. Pozwoli Ci to mieć spokojną głowę, spać dobrze, a finalnie cieszyć się swoim wymarzonym mieszkaniem.