W procesie zakupu nieruchomości bardzo ważnym etapem jest weryfikacja stanu prawnego. W wielu przypadkach to jedno z najtrudniejszych zadań, jakie przed Tobą stoją. Ilość dokumentów do sprawdzenia uzależniona jest od rodzaju nabywanej nieruchomości. Ich rodzaje wymienia Izabela Zudzin-Wiśniewska z Goeste Nieruchomości.
Dokumenty, które przedstawi Ci obecny właściciel nieruchomości, za chwilę będą stanowić o Twoim prawie do własności. Dlatego ważne, aby dobrze je zweryfikować. W tym artykule dowiesz się, na czym polega weryfikacja stanu prawnego mieszkania, a także jakie są podstawowe kwestie dotyczące dokumentów.
Jeśli nie korzystasz z pomocy biura pośrednictwa, przed spotkaniem z właścicielem przygotuj sobie listę pytań, które zadasz podczas wizyty. Poniżej przedstawiam kilka pytań, które warto zadać, a także przykładowe odpowiedzi, które możesz otrzymać.
Kto jest właścicielem mieszkania?
- Właścicielem nieruchomości może być jedna osoba lub kilku współwłaścicieli (małżeństwo, rodzeństwo lub obce dla siebie osoby).
- Właścicielem nieruchomości może być osoba fizyczna lub prawna (np. spółka z o.o, komandytowa).
Jaki jest tytuł prawny do nieruchomości?
- Najczęściej występuje umowa przeniesienia własności sporządzona w formie aktu notarialnego (umowa sprzedaży).
- Przydział w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
- Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
- Umowa darowizny.
Czy mieszkanie posiada założoną księgę wieczystą? Czy mogę poprosić o jej numer?
Dzięki sprawdzeniu księgi wieczystej możesz mieć pewność, że weryfikacja stanu prawnego nieruchomości jest wiarygodna. W poszczególnych działach księgi znajdziesz:
- I-O – Oznaczenie nieruchomości (m.in. powierzchnia, położenie, spis pomieszczeń, nr działki);
- I-Sp – Prawa związane z własnością (m.in. udział w nieruchomości wspólnej, uprawnienia wynikające z ustanowionych służebności, termin zakończenia użytkowania wieczystego);
- II – Kto jest właścicielem nieruchomości;
- III – Prawa osób trzecich ciążące na nieruchomości, roszczenia lub ograniczenia (umowa przedwstępna, najem, dzierżawa, służebność osobista, użytkowanie, postępowanie komornicze, wierzyciele);
- IV – Informacja, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń hipotecznych.
Badając treść księgi wieczystej, szczególną uwagę zwróć na wzmianki widoczne na górze każdego działu. Pojawiają się one w chwili wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Istnienie wzmianki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to dla Ciebie, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, rozstrzyga się na korzyść tego, kto według treści księgi nabył własność przez czynność prawną i z osobą uprawnioną.
Jeśli nie ma księgi wieczystej, udaj się z właścicielem do spółdzielni i ustal jego prawo do nieruchomości (przydział). Możesz także sprawdzić, czy istnieje możliwość założenia księgi wieczystej.
Jakie są dodatkowe opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości?
W tym przypadku mogą występować:
- opłaty administracyjne,
- podatki od nieruchomości,
- umowy z dostawcami mediów.
Czy ma bądź zna Pan/i obecny plan zagospodarowania przestrzennego?
Taki plan pozwoli Ci zorientować się, czy przed oknami Twojego mieszkania nie powstanie np. 12-kondygnacyjny wieżowiec lub trasa szybkiego ruchu.
Czy w mieszkaniu jest zameldowany ktoś inny oprócz właścicieli?
Uchroni Cię to przed koniecznością administracyjnego wymeldowywania osób trzecich.
Aby mieć pewność, że cała transakcja przebiegnie bezpiecznie i zostanie sprawdzona pod kątem prawnym, skorzystaj z usług dobrego pośrednika nieruchomości. Pozwoli Ci to mieć spokojną głowę, spać dobrze, a finalnie cieszyć się swoim wymarzonym mieszkaniem.
