Podczas spotkań z moimi klientami często pada pytanie, jaki jest minimalny wymagany wkład własny, a także jaka jest jego najbardziej opłacalna wysokość. W tym artykule chciałabym odpowiedzieć na takie pytania.

Posiadany przez kredytobiorców wkład własny jest często na tyle wysoki, że po wniesieniu go do obecnego kredytu nie ma żadnego efektu. Lepszą alternatywę stanowi zainwestowanie gotówki w drugą nieruchomość. Zakup dwóch nieruchomości na kredyt, jedną przeznaczając na wynajem, spowoduje, że po spłacie obu kredytów, za np. 20 lat, jesteśmy właścicielami dwóch lokali. Najemcy będą nam pokrywać comiesięczny koszt raty – w słabszych okresach przynajmniej jego część, a w dobrych momentach nawet na tym zarobimy.

Wskaźnik LTV

18 czerwca 2013 r. na 185 posiedzeniu Komisji Nadzoru Finansowego podjęto decyzję o wydaniu Rekomendacji S, skierowanej do banków. W zakresie dobrych praktyk dla kredytów zabezpieczonych hipotecznie ustalono, że do 31 grudnia 2014 r. poziom wskaźnika LTV, czyli dopuszczalnego salda kredytu względem wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, nie może przekroczyć 95%. Do końca 2015 r. wskaźnik obniżono do 90%, pod koniec 2016 r. do 85%, a z końcem 2017 r. do 80% – przy czym różnicę powyżej 80% banki ubezpieczają.

W Polsce 8 banków nadal dopuszcza możliwość posiadania tylko 10% wkładu pieniężnego, liczonego od wartości mieszkania w cenie zakupu lub cenie zakupu i remontu, o ile taki remont wykonujemy. 4 banki dają możliwość zabezpieczenia się dodatkową nieruchomością kredytobiorcy lub osoby trzeciej, aby osiągnąć docelowe LTV bez dodatkowej gotówki.

Kiedy rozmawiam z klientami, często pytam ich, jakim wkładem dysponują – 10% wartości mieszkania czy może więcej? Jest to ważne z punktu widzenia warunków cenowych, które możemy otrzymać.

Przykład

Cena zakupu nieruchomości wraz z remontem wynosi 405 tys. zł. Klienci deklarują 50 tys. zł własnych środków, zatem wskaźnik LTV wynosi ok 87%. Jakie są skutki dla kredytobiorców? Nie są dla nich osiągalne korzystniejsze oferty banków, które wymagają 20% wkładu własnego. Dostają propozycje tylko od banków akceptujących 10% wkładu. Co można zrobić w takim przypadku? Zmniejszyć wkład własny do równych 10%, czyli do 40,5 tys. zł, dzięki czemu mamy środki zabezpieczające dodatkowe koszty udzielenia kredytu np. prowizję czy wycenę, koszty notarialne oraz zabezpieczenie na wypadek zdarzeń losowych. Możemy również dozbierać środki i wnieść łącznie 81 tys. zł, mając do dyspozycji dużo lepsze warunki cenowe.

O jakich warunkach mówimy?

Przy udziale własnym, który wynosi 10%, średnia marża w banku wynosić będzie ok. 2 p.p.- 2,3 p.p. Aktualne oferty banków wymagają opłacenia prowizji ok. 2% udzielonego kredytu. Co więcej, banki doliczają wymagane ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, podwyższając marżę o ok. 0,25 p.p.

Zatem dla naszego klienta, z kredytem o wysokości 355 tys. zł, 10-procentowym wkładem własnym i RRSO 4,73% na okres 30 lat, całkowity koszt kredytu w równej racie wyniesie 252 615 zł. W opcji przy wkładzie własnym o wartości 20% potrzeba 324 tys. zł kredytu, aby zakupić nieruchomość o wartości 405 tys. zł. Przy 30-letnim okresie spłaty, RRSO 4,26% i równej racie całkowity koszt kredytu wyniesie 207 743 zł. Różnica to prawie 45 tys. zł odsetek, przy tych samych parametrach wyjściowych.

Banki nie stosują dodatkowych zabezpieczeń w postaci ubezpieczenia brakującej spłaty kredytu. W tym przypadku wprowadzają marżę od 1,69 p.p. do ok 1,99 p.p. Kredyt często uzyskamy bez prowizji za jego udzielenie, czyli oszczędzamy kilka tysięcy złotych na koszcie uruchomienia.

Warto poczekać

Po przeprowadzanych przeze mnie wyliczeniach klienci często dochodzą do wniosku, że warto chwilę odczekać i dozbierać wkład własny do 20%, niż składać wniosek z np. 15% wkładu czy minimalnym udziałem. Jeśli dysponujecie wkładem o dokładnie 15% wartości zabezpieczenia, to z moich kilkuletnich wyliczeń wynika, że w zdecydowanej większości banków nie otrzymacie żadnej lepszej propozycji cenowej w marży czy prowizji od osób mających tylko 10% wkładu własnego.

Podsumowując, lepiej dołożyć 5% i mieć 20-procentowy wkład, wnioskując do banków o lepsze parametry cenowe albo kredytować tylko z 10% wkładu, a pozostałą kwotę zainwestować w zakup kolejnego mieszkania. Taką rekomendację stosuję również dla osób kupujących lokal za gotówkę, gdyż posiadając środki własne w wysokości np. 300 tys. zł, możemy na rewelacyjnych warunkach skredytować zakup dwóch lokali, w jednym mieszkając, a drugi wynajmując.

Wydaje się to być logiczne i proste rozwiązanie, jednakże dość mało osób z niego korzysta. Ludzie nie chcą brać kredytów na kilkanaście lat. Patrząc jednak z perspektywy czasu, po 10 czy 15 latach (gdyż niewielkich kredytów nie warto rozkładać na 20 czy 30 lat) nasze własne zabezpieczenie stanowią dwa lokale, a nie jeden.