Pod nieco enigmatycznym ciągiem trzech liter kryje się dość prosta definicja. LTV to skrót pochodzący z języka angielskiego, który oznacza loan to value. W tym przypadku tłumaczenie należy rozumieć jako stosunek kwoty udzielonego kredytu do wartości przedmiotu zabezpieczenia pożyczki. Co to oznacza dla nas – konsumentów? Wyjaśnia Katarzyna Weber, dyrektor Działu Analiz Futuro Finance.

Podejmując decyzję o udzieleniu finansowania, bank ocenia ryzyko transakcji na podstawie zbudowanych przez siebie algorytmów opartych o szereg regulacji. LTV to jeden ze wskaźników, według których banki dokonują kalkulacji udzielając kredytów. Do określonej wartości ryzyka przypisuje się cenę produktu. Oznacza to, że wraz ze wzrostem ryzyka cena rośnie. Są to najprostsze produkty bankowe, w przypadku których wnioskowanie wiąże się z przedstawieniem podstawowych dokumentów. Proces jest szybki i zazwyczaj nie przekracza 48 godzin

Kiedy korzystamy ze wskaźnika LTV?

Co w sytuacji, kiedy jednak chcielibyśmy uzyskać produkt tańszy bądź w wyższej kwocie? Dla takich potrzeb przeznaczone są produkty zabezpieczone. Przedmiotem zabezpieczenia może być nieruchomość (np. mieszkanie) lub ruchomość (np. samochód). W takim przypadku bank, poza standardową procedurą, musi ocenić ryzyko związane z przyjęciem określonego zabezpieczenia. Jednym ze wskaźników stosowanych przy procesie udzielania zabezpieczonego finansowania jest właśnie LTV. Wskaźnik ten jest najczęściej stosowany w segmencie kredytów i pożyczek hipotecznych.

Czy bank może sam określić, jaką wartość LTV chce przyjąć?

Wszystko zależy od rodzaju i wartości zabezpieczenia oraz wysokości wkładu własnego. O ile w przypadku dolnej granicy nie stanowi to większego problemu, o tyle w przypadku górnych granic należy liczyć się z ograniczeniami wprowadzanymi przez regulatora.

Przy kredytach hipotecznych właściwie niespotykane jest, by wartość LTV wynosiła 100% lub więcej. Funkcjonująca aktualnie na rynku Rekomendacja S pozwala na stosowanie w kredytach hipotecznych LTV do 80%. Oznacza to, że 20% wartości nieruchomości klient musi pokryć z własnych środków, tzw. wkładu własnego.

Część banków wprowadziło rozwiązanie pozwalające na uporanie się z tego typu ograniczeniem i stosuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, którego koszt ponosi klient. Pozwala ono na zmniejszenie minimalnej wartości wkładu własnego, a tym samym podniesienie wartości LTV. Jest to jednak bardzo indywidualna sprawa, określana przez bank podczas weryfikacji wniosku kredytowego.

Poniższe przykłady przybliżają nieco pojęcie LTV i pozwalają zrozumieć sposób jego wyliczania.

Przykład I

Pan Kowalski chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na nieruchomość wartą 1 000 000 zł. Zgodnie z rekomendacją i wymogami posiada wkład własny na poziomie 200 000 zł. Bank po rozpoznaniu wniosku zdecydował się na udzielenie finansowania w brakującej kwocie. Oznacza to, że LTV wyniesie 80%:

800 000 : 1 000 000 = 80% (wartość udzielonego kredytu : wartość nieruchomości = LTV)

Przykład II

Pan Kowalski chce kupić nieruchomość wartą 500 000 zł. Posiada wkład własny na poziomie 40%. Bank, decydując się na sfinansowanie całej brakującej kwoty, przyjmie LTV na poziomie 60%:

300 000 : 500 000 = 60%

Podsumowanie

Jak obrazują powyższe przykłady, wyliczanie wskaźnika LTV jest stosunkowo proste, jednak określenie jego wysokości to sprawa indywidualna. W przypadku chęci zaciągnięcia zabezpieczonego finansowania najlepszym rozwiązaniem jest kontakt z doświadczonym w tym zakresie doradcą finansowym. Na podstawie wkładu własnego oraz dokumentów danej nieruchomości możliwie najdokładniej oceni on wartość wskaźnika. Warto mieć na uwadze, że wkład własny nie musi być w postaci gotówki. Można wnieść go także w formie innej nieruchomości czy gruntu. Każdy bank podchodzi indywidualnie do oceny akceptacji wkładu własnego, dlatego wszelka możliwa kwestia powinna być dokładnie omówiona z doświadczonym doradcą klienta.