Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego w nieruchomości. Od tego momentu pojawia się również nieruchomość wspólna – część budynku i gruntu przeznaczona do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych.

Co stanowi część wspólną?

Części wspólne nieruchomości to m.in. klatki schodowe, windy, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy. O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej w dużej mierze decydują zasady, na jakich odbyło się pierwsze i kolejne wyodrębnienie lokalu. Można ustalić, że np. piwnice nie będą pomieszczeniami przynależnymi do lokali. Wówczas stają się one częścią wspólną nieruchomości. Ponadto, w skład nieruchomości wspólnej wchodzą piony kanalizacyjne oraz instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach.

Części nieruchomości wspólnej mogą stać się przedmiotem umów najmu lub dzierżawy, których stroną są osoby trzecie, spoza wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce częstą sytuacją jest wynajmowanie części elewacji budynku przeznaczonej na powierzchnię reklamową. Dochody osiągnięte w ten sposób służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jeśli środki przekraczają te potrzeby, przypadają właścicielom lokali, w zależności od ich udziałów.

Udziały w nieruchomości wspólnej

W przypadku wyodrębnienia własności lokali właścicielom przysługują udziały w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali. Udział ten jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń. Co istotne, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Właściciele lokali użytkowych

Ustawa o własności lokali pozwala wspólnocie także na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Oczywiście, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W orzecznictwie wskazuje się jednak, że przed podjęciem tego typu uchwały wspólnota winna ustalić, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokalu usługowego powoduje zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Wówczas należy przedstawić rzetelną kalkulację. Pozwoli ona ocenić, czy dokonany poziom podwyżki jest merytorycznie uzasadniony (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23 marca 2018 r., sygn. I ACa 959/18).

Quad usum

Właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Powinien także korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Co w przypadku sporów współwłaścicieli co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej? Rozwiązaniem może być zawarcie umowy o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej (tak zwany podział quoad usum). Umowa taka musi zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli małej wspólnoty mieszkaniowej (do 7 wyodrębnionych lokali). W  przypadku dużej wspólnoty (powyżej 7 wyodrębnionych lokali) wystarczająca będzie uchwała, za którą opowiedzieli się właściciele reprezentujący łącznie więcej niż połowę udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej. Należy mieć jednak na uwadze, że uchwała nie może naruszać interesu poszczególnych właścicieli lokali. W ramach takiej umowy każdy ze współwłaścicieli może otrzymać do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej.