Wszyscy przedsiębiorcy, zarówno rozpoczynający działalność, jak i prowadzący ją od dłuższego czasu, zarówno mniejsi, jak i więksi – potrzebują zasobu, jakim jest lokal, w którym będą prowadzili swoją działalność. Czasami wystarczy jedynie małe biuro czy niewielki warsztat, czasami duży biurowiec lub hala magazynowa albo produkcyjna.

Jeśli nie jesteśmy właścicielami nieruchomości, w której prowadzimy działalność, musimy ponosić z tego tytułu określone koszty związane z najmem. Jeśli działalność jest już ustabilizowana – nie tylko pod kątem finansowym, ale i wielkości produkcji czy ilości zatrudnionych pracowników – przedsiębiorstwo może wziąć pod uwagę pozyskanie określonej nieruchomości w sposób inny niż najem.

Oczywiście może nabyć daną nieruchomość, ale wiąże się to albo z zaangażowaniem dużego kapitału, a niejednokrotnie również z pozyskaniem finansowania w postaci kredytu. Firmy jednak nie zawsze są w stanie wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Ponoszą również ryzyko w postaci zabezpieczenia hipotecznego, z którego, w przypadku kłopotów finansowych firmy, mogą skorzystać jej wierzyciele. Taka jest teoria.

W praktyce od kilku lat dostępna jest w Polsce alternatywa dla kredytów na zakup nieruchomości: leasing. Mimo że instytucje finansowe coraz chętniej udzielają tej formy finansowania, pod względem częstotliwości stosowania wciąż mocno ustępuje ona tradycyjnemu kredytowi. Niestety, ze względu na konstrukcję prawną, z leasingu nieruchomości korzystają na razie tylko większe firmy.

Co to jest leasing nieruchomości?

Leasing nieruchomości jest szczególną formą umowy pomiędzy leasingodawcą a leasingobiorcą. Pierwszy z nich oddaje w użytkowanie określony obiekt (biurowiec, hotel, hale magazynowe czy produkcyjne), a drugi płaci za to określone w umowie opłaty zwane ratami leasingowymi.

Rodzaje leasingu

W zależności od określenia tego, która ze stron jest właścicielem przedmiotu umowy leasingu, mamy do czynienia z leasingiem operacyjnym lub finansowym. Jest to kluczowe z podatkowego punktu widzenia, ponieważ określa, która ze stron ma prawo do amortyzacji przedmiotu leasingu.

W leasingu operacyjnym to leasingodawca jest właścicielem przedmiotu leasingu. To on dokonuje amortyzacji, a przedmiot przez cały czas trwania umowy należy do jego majątku. Umowa leasingowa reguluje kwestię przeniesienia prawa własności przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy. Jest to też element charakterystyczny, który odróżnia umowę leasingu od umowy najmu, ponieważ w umowie najmu nie ma opcji przeniesienia własności na najemcę.

Szczególną formą leasingu operacyjnego nieruchomości jest leasing zwrotny.

O tej formie mówimy wtedy, kiedy jesteśmy właścicielem nieruchomości i odsprzedajemy ją firmie leasingowej, a następnie leasingujemy tę nieruchomość i płacimy raty leasingowe. Pozwala to uwolnić środki finansowe na dalsze inwestycje czy spłatę hipoteki.

W praktyce firmy leasingowe najchętniej leasingują nieruchomości, w przypadku których jest możliwość wykazania, że są dochodowe, czyli dochody z wynajmu są w stanie pokryć raty leasingowe. Rzadziej zgadzają się na leasing, gdy sam leasingobiorca używa nieruchomości na własne potrzeby.

W przypadku leasingu finansowego przedmiot leasingu od początku obowiązywania umowy wykazywany jest w majątku leasingobiorcy, który dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Po zakończeniu spłat wszystkich rat leasingowych prawo własności przechodzi na leasingobiorcę.

Wady i zalety leasingu nieruchomości

Główną zaletą leasingu nieruchomości jest możliwość zaliczenia rat leasingowych do kosztów uzyskania przychodu. Daje to możliwość uzyskania korzyści podatkowych większych niż w przypadku amortyzacji budynku. W przypadku nowych budynków czas amortyzacji wynosi 40 lat, co daje tylko 2,5% amortyzacji w skali roku.

Dodatkowe korzyści to uwolnienie środków finansowych w przypadku leasingu zwrotnego.

Leasing, jak każda operacja finansowa pomiędzy przedsiębiorstwem a instytucją finansową, może nieść za sobą ryzyko. Dlatego wiąże się z przejściem dosyć skomplikowanej procedury, dopełnieniem formalności związanych z wyceną nieruchomości oraz wykazaniem zdolności do spłat rat leasingowych. Poza obowiązkiem wywiązania się z formalności, należy liczyć się również z koniecznością posiadania środków finansowych na opłatę wstępną wynoszącą 20-30% wartości nieruchomości. Minimalny okres leasingu nieruchomości dla leasingu operacyjnego to 5 lat, a maksymalny od 10 do 15 lat.

W Polsce instytucje finansowe preferują klientów zaliczanych do średnich i dużych firm o dobrej sytuacji finansowej i płynności. Jak pokazuje praktyka, wartość leasingowanych w Polsce nieruchomości rozpoczyna się od 5-6 mln zł wzwyż. Dużo rzadziej spotykamy leasing nieruchomości o wartości ok. 2-3 mln zł.