Niejednokrotnie zdarza się, że wynajmujący, chcąc zmusić najemców do opuszczenia lokalu, uciekają się do różnorakich działań mających na celu uniemożliwienie im dalszego korzystania z przedmiotu najmu. Jednym z takich zachowań jest dokonana pod nieobecność najemcy wymiana zamków w drzwiach wejściowych. Poniżej przeanalizowana zostanie legalność takiego działania.

Czy samowolna wymiana zamków przez wynajmującego jest dozwolona?

Obowiązujący system prawa nie upoważnia wynajmującego do podejmowania faktycznych działań zmierzających do uniemożliwienia korzystania z lokalu przez najemcę. Wymiana zamka przez wynajmującego nie jest legalna dopóki, dopóty lokator zajmuje lokal. Nawet jeśli umowa najmu została rozwiązana czy wygasła wskutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Również w tym przypadku obowiązuje zakaz naruszania posiadania. Nawet wówczas, gdy posiadacz wie, że korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego i wbrew woli właściciela.

Jeśli do wymiany zamków przez wynajmującego dojdzie w opisanych wyżej realiach, najemcę (również byłego) chroni możliwość skorzystania z art. 344 kodeksu cywilnego. Pozwala on na wytoczenie powództwa przeciwko naruszycielowi o ochronę naruszonego posiadania. Przy obecnej świadomości prawnej obywateli takie procesy naprawdę nie należą do rzadkości.

Wielokrotnie w sprawach reprezentowanych przeze mnie najemców sądy wydawały wyroki nakazujące przywrócenie utraconego posiadania lokalu czy domu mieszkalnego. W zasadzie można stwierdzić, że tego rodzaju roszczenia niemal na pewno skutkują wydaniem wyroku korzystnego dla lokatorów. Sąd w procesie posesoryjnym nie bada bowiem ani dobrej wiary posiadacza, ani zgodności posiadania ze stanem prawnym. Innymi słowy, dla sądu nie jest ważne, czy umowa została rozwiązana. Tak samo lokator może zwlekać z zapłatą czynszu najmu. Stan posiadania takich osób także podlega ochronie. Do uwzględnienia powództwa wystarczy w zasadzie ustalenie samego faktu naruszenia posiadania. Jedyny wyjątek dotyczy sytuacji, gdy wynajmujący wcześniej uzyska wyrok eksmisyjny.

Samopomoc wynajmującego

Istnieją przypadki, w których wymiana zamków w drzwiach będzie działaniem w pełni dopuszczalnym przez ustawę. Wówczas, jeżeli wynajmujący zdecyduje się na takie działanie, nie poniesie żadnych negatywnych konsekwencji. Art. 671 § 2 kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem. Chodzi tu o zastaw na rzeczach ruchomych wniesionych przez najemcę do przedmiotu najmu. Wtedy może zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Jeżeli najemca będzie chciał usunąć z lokalu rzeczy ruchome, pozbawiając w ten sposób wynajmującego zabezpieczenia roszczeń, ten drugi ma prawo żądać od niego określonego zachowania. Może on nawet użyć środków przymusu. Jeżeli w takich właśnie realiach wynajmujący wymieni zamki w drzwiach, celem uniemożliwienia wyniesienia rzeczy z lokalu, działanie to będzie działaniem całkowicie legalnym. Praktyka uczy, że najemcy często próbują wynieść znajdujące się w lokalu ruchomości, dlatego należy pamiętać, iż można się temu skutecznie przeciwstawić.

Wymiana zamka przez najemcę

Bywa, że zamek ulega uszkodzeniu w takim stopniu, że należy go wymienić. Powstaje pytanie, kto powinien dokonać wymiany przedmiotowego zamka? Zakładając, co zwykle jest regułą, że strony nie uzgodniły tego w umowie najmu, obowiązek należy do najemcy. Wynika to pośrednio z treści art. 681 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż tzw. drobne nakłady obciążają najemcę. Wśród przykładów drobnych nakładów ustawodawca wymienił drobne naprawy podłóg i drzwi, a więc wliczyć w to należy również wymianę zepsutego zamka w drzwiach.

Skutki prawnokarne

W skrajnych przypadkach wymiana zamka, zwłaszcza jeśli powtarza się  i jest nacechowana złą wolą, może skutkować nawet odpowiedzialnością karną. Należy bowiem pamiętać, że od 7 stycznia 2016 roku obowiązuje przepis art. 191 § 1 a kodeksu karnego, który penalizuje uporczywe lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Reasumując, należy pamiętać, że co do zasady nie jest możliwa samowolna wymiana zamków w drzwiach przez wynajmującego. Wyjątek stanowią przypadki, gdy ma to cechy samopomocy, a więc przykładowo służy uniemożliwieniu powziętych przez najemcę prób wyniesienia z lokalu rzeczy objętych ustawowym zastawem na zabezpieczenie czynszu najmu i innych opłat, z którymi zalega on nie dłużej niż rok.