Na rynku zdarzają się sytuacje, kiedy w ogóle nie pobiera się kaucji od najemców, jest to jednak bardzo złe rozwiązanie. Kaucja pełni bowiem rolę zabezpieczająco-gwarancyjną. Jest depozytem przechowywanym w trakcie trwania umowy na poczet ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu lub zadłużenia w opłatach. Za co może zostać potrącona kaucja? Na to pytanie odpowie Iza Zudzin-Wiśniewska z Agencji GOESTE Nieruchomości. 

Często kwestią sporną staje się sposób, w jaki kaucja jest rozliczana po zakończeniu najmu. Aby do takich sporów nie dochodziło, ważne jest przygotowanie protokołu zdawczo-odbiorczego na początku i na końcu najmu. Protokół zawiera nie tylko informacje o stanie liczników, ale również opis oraz dokumentację zdjęciową stanu technicznego mieszkania, wyposażenia oraz jego zużycia. Takie protokoły stanowią podstawę do ewentualnych rozliczeń z najemcą w momencie zwrotu mieszkania.

Znaczenie kaucji

  • Kaucja to gwarancja wykonania umowy, a w przypadku jej niewykonania stanowi odszkodowanie. Uwaga: Co do zasady, nie jest ona zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi w przypadku prawidłowego wykonania umowy.
  • Kaucji nie zalicza się na poczet ostatniego czynszu najmu.
  • Kaucja może zostać zabezpieczona na pokrycie czynszu w trakcie trwania najmu. W takim przypadku na wniosek wynajmującego powinno się uzupełnić kaucję do jej pierwotnej wysokości.
  • Z Kaucji nie rozlicza się zakupionego sprzętu czy wyposażenia, które pozostaje w mieszkaniu po uzgodnieniu z wynajmującym.
  • Z Kaucji wynajmujący może rozliczyć nieopłacone rachunki, np. opłaty za końcowe rozliczenie zużycia mediów.
  • Kaucja jest rozliczana na poczet naprawy uszkodzonych sprzętów, zniszczonych elementów mieszkania lub pogorszenia stanu rzeczy z winy wynajmującego. Mogą być to np. uszkodzone drzwi, podłoga, ściany, okna, blaty kuchenne, armatura, stłuczone przedmioty, zniszczenia spowodowane przez zwierzęta, jeśli na bieżąco nie zostały naprawione.

Co mówi kodeks cywilny?

Cały proces wynajmu długoterminowego jest obwarowany przepisami prawa. Najważniejsze z nich to ustawa o ochronie praw lokatorów oraz kodeks cywilny. Warto zauważyć, że ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi przepis szczególny, a kodeks cywilny prawo ogólne. Oznacza to, że jeżeli szczególne przepisy różnią się od ogólnych, to najważniejsze są te szczególne. Zasada ta jest bardzo ważna przy tworzeniu umów najmu i podobnego rodzaju dokumentów.

Art. 675 k.c.:

  • Po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
  • Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
  • Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Zgodnie z interpretacjami prawnymi zwrócenie lokalu w stanie pogorszonym (art. 675 § 1) wskazuje już na niewykonanie umowy najmu. Tutaj jednak od razu nasuwa się pytanie: co to jest prawidłowe użytkowanie?

Prosta zasada i podejście zdroworozsądkowe

Najemco, otrzymałeś mieszkanie czyste, pomalowane, wysprzątane, niezniszczone – oddaj je w takim stanie, w jakim je zastałeś.

Jeśli użytkujesz mieszkanie przez długi okres czasu np. 2-3 lata, przy oddaniu mieszkania nie wystarczy, gdy je posprzątasz. Może okazać się, że będziesz musiał np. pomalować ściany.
Zawsze w takich sytuacjach przydaje się protokół zdawczo-odbiorczy oraz wspólne z wynajmującym ustalenie napraw przekraczających prawidłowe użytkowanie.

W umowie możesz spotkać się z zapisem zgodnym z art. 6 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów: Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności i wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Jest to konieczny czas na obliczenie przez wynajmującego kosztów napraw (bazujących na realnych stawkach rynkowych) oraz końcowe rozliczenie zużycia mediów.

Dobrze skonstruowana umowa określająca zakres obowiązków, za które odpowiada najemca, oraz protokół zdawczo-odbiorczy zabezpieczą nas przed ewentualnymi roszczeniami ze strony wynajmującego. Warto również skorzystać z pomocy dobrego agenta nieruchomości.