Zazwyczaj trudno nam uwierzyć w to, że deweloper, od którego kupujemy mieszkanie może znaleźć się w złej sytuacji finansowej, zwłaszcza jeśli jest to potężna i wydawałoby się stabilna firma. A jednak – historia zna przypadki, kiedy upadłość zaliczał nawet bardzo duży deweloper. Jak w tym kontekście najlepiej zabezpieczyć swoje interesy? Sprawdźmy, co na ten temat mówi prawo.

Zdrowy rozsądek przede wszystkim

Przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego powinniśmy dokładnie sprawdzić swojego kontrahenta. Podstawowym środkiem ostrożności, jaki możemy zastosować, jest wpisanie nazwy danej firmy w wyszukiwarkę internetową i przejrzenie choćby trzech pierwszych stron wyników. Jeżeli w oczy rzucą nam się artykuły o kłopotach spółki, nagłym spadku cen jej akcji, nietrafionych inwestycjach, powinna się nam zapalić czerwona lampka. Z ostrożności powinniśmy także odwiedzić oficjalny rządowy serwis, który pozwala dowiedzieć się więcej o naszym kontrahencie. Analizując odpis z rejestru przedsiębiorców, w szczególności powinniśmy zwrócić uwagę na rubryki, w których ujawniane są zaległości, dane o bezskutecznych egzekucjach, które toczyły się wobec spółki oraz o otwarciu likwidacji. Nie zaszkodzi także porozmawiać ze znajomymi, którzy znają się na rynku nieruchomości. Być może mają jakieś informacje na temat kondycji wybranego przez nas kontrahenta. Koniecznie zapoznajmy się również dokładnie z prospektem informacyjnym, który na nasze żądanie powinien wydać nam deweloper.

Jak chroni nas prawo?

W 2011 roku wprowadzono w Polsce ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Według art. 4 tejże ustawy deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Informacja o tym, który z tych instrumentów zabezpieczenia naszych interesów wybrał deweloper musi być zamieszczona w umowie deweloperskiej.

Wspomniane wyżej rachunki powiernicze służą zabezpieczeniu naszych środków na wypadek upadłości dewelopera. Środki znajdujące się na otwartym rachunku powierniczym mogą służyć deweloperowi wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Kontrolę nad wydatkowaniem pieniędzy sprawuje bank. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym jedynie po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie istnieje więc możliwość, że deweloper spłaci swoje stare długi pieniędzmi, które przelaliśmy mu na rachunek powierniczy tytułem zapłaty za nasze mieszkanie.

Wypłata pieniędzy z zamkniętego rachunku powierniczego jest z kolei możliwa dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności
w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Tak więc z punktu widzenia nabywcy zamknięty rachunek powierniczy jest jeszcze pewniejszym instrumentem zapewniającym ochronę, z kolei dość uciążliwym dla dewelopera.

Jak wspomniano wyżej, obok otwartego rachunku powierniczego deweloper może zaoferować nam dodatkowe zabezpieczenia, tj. gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Na czym polegają te instrumenty? W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego bank lub zakład ubezpieczeń wypłaca nam bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Upadłość dewelopera

Wyżej wymienione rozwiązania chronią jedynie nasze środki. Nie zmniejszają jednak ryzyka biznesowego ciążącego na deweloperze, wręcz przeciwnie – zwiększają je. Może on więc stracić płynność finansową i ogłosić upadłość. Co wtedy? Postępowanie upadłościowe prowadzone jest tak, aby roszczenia wierzycieli mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, a jeśli racjonalne względy na to pozwolą – aby zostało zachowane również dotychczasowe przedsiębiorstwo dłużnika. Ponadto należy także przenieść na nabywców własność ich lokali. Syndyk, który w przypadku ogłoszenia upadłości działa za spółkę, może – za zgodą sędziego-komisarza i jeżeli względy ekonomiczne za tym przemawiają – prowadzić dalej przedsięwzięcie deweloperskie.

Jeśli po uprawomocnieniu się postanowienia sędziego-komisarza przedsięwzięcia nie opłaca się kontynuować, o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk informuje bank prowadzący dla przedsięwzięcia deweloperskiego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składa również dyspozycję, aby zwrócić nabywcom środki znajdujące się na rachunku.

Powyższe uwagi jedynie sygnalizują problemy pojawiające się w postępowaniu upadłościowym dewelopera, których szczegółowo nie da się opisać w ramach niniejszego artykułu. Zagadnienia te są na tyle skomplikowane, że w przypadku, gdy spotka nas podobny problem, warto skontaktować się z adwokatem.