Zalanie naszego mieszkania to zdarzenie, które nie tylko może popsuć nam humor, ale też narazić na wysokie szkody majątkowe. Co zatem robić, gdy okaże się, że właśnie zostaliśmy zalani? Na to pytanie postaram się odpowiedzieć w tym artykule.

Po pierwsze nie panikuj. Mimo że zalanie mieszkania przez sąsiada jest zdarzeniem nieprzewidywalnym i nagłym, gdy je zauważymy warto zachować chłodną głowę. Jak najszybciej powiadom sąsiada, który Cię zalewa, o zaistniałym problemie. Może on np. spać i nie zdawać sobie sprawy z tego, że właśnie powoduje szkody w Twoim mieszkaniu. Szybkie uświadomienie mu tego faktu może ograniczyć Twoje straty. Sąsiad także będzie już wiedział, że jest zobowiązany do naprawienia powstałych w Twoim mieszkaniu szkód.

Następnie dopilnuj, aby zgromadzone zostały wszystkie niezbędne dowody dokumentujące zarówno okoliczności powstania szkody, jak i jej wysokość. Na rozmowę z sąsiadem najlepiej zabierz ze sobą osobę, która w przyszłości mogłaby zaświadczyć w sądzie o treści rozmowy. Może to być szczególnie istotne w sytuacji, gdy sąsiad podczas rozmowy uzna swoją odpowiedzialność, jednak następnie nie naprawi szkody. Możesz także zaproponować sąsiadowi napisanie oświadczenia, w którym uzna podstawę swojej odpowiedzialności za zaistniałą szkodę.

W następnej kolejności wykonaj dokładną dokumentację fotograficzną swojego mieszkania po zalaniu. Postaraj się, aby na zdjęciach widoczny był zarówno ogólny obraz mieszkania, jak i każdy szczegół związany z zalaniem.

Gdy przystąpisz już do remontu, upewnij się, że każda złotówka na niego wydana zostanie poparta stosownym dokumentem (np. fakturą), który posłuży sądowi za dowód wysokości poniesionej przez Ciebie szkody.

Jak uzyskać odszkodowanie?

Odpowiedź na to pytanie nie jest skomplikowana. Zawsze najszybszym i najtańszym sposobem odzyskania swoich należności jest dobrowolne ustalenie z sąsiadem wysokości odszkodowania i otrzymanie od niego pieniędzy. Jeżeli jednak nie możesz dojść z sąsiadem do porozumienia w kwestii podstawy jego odpowiedzialności lub wysokości poniesionej przez Ciebie szkody, skieruj do niego listem poleconym wezwanie do zapłaty. W wezwaniu powinna zostać zamieszczona dokładna wysokość poniesionej przez Ciebie szkody.

Jeżeli wezwanie do zapłaty nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, skieruj sprawę do sądu. W pozwie dokładnie opisz okoliczności zdarzenia oraz szkodę przez Ciebie poniesioną. Dołącz do niego wszystkie dowody, które udało Ci się zebrać.

Osoba odpowiedzialna i podstawa odpowiedzialności

Roszczenia związane z zalaniem mieszkania stanowią bardzo ciekawe zagadnienie prawne i były wielokrotnie rozważane zarówno przez Sąd Najwyższy, jak i naukę prawa.

Po pobieżnej lekturze kodeksu cywilnego można uznać, że naturalną podstawą odpowiedzialności za zalanie cudzego mieszkania jest art. 433 kc, który stanowi że za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Mamy w tym przypadku do czynienia z bardzo surową odpowiedzialnością, określaną w nauce prawa cywilnego jako odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Odpowiedzialna za zalanie Twojego mieszkania mogłaby więc być osoba (niekoniecznie właściciel), która zajmuje pomieszczenie, w którym nastąpiło wylanie substancji, a mogłaby bronić się przed Twoimi roszczeniami tylko tym, że szkoda wynika z siły wyższej, wyłącznie Twojej winy lub wyłącznej winy osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności, i której działaniu nie mógł zapobiec.

W powyższym akapicie nieprzypadkowo używam trybu warunkowego. W uchwałach podjętych w sprawach o sygn. akt III CZP 41/12 oraz III CZP 63/12 Sąd Najwyższy przesądził, że przepis art. 433 kc nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji. Są to orzeczenia niekorzystne dla poszkodowanych i osobiście się z nimi nie zgadzam. Nie zmienia to jednak faktu, że sądy, podążając za aktualnym kierunkiem wykładni prawa, z pewnością nie zasądzą na Twoją rzecz odszkodowania na podstawie w/w przepisu.

Na jaki przepis się powołać?

Właściwą podstawą prawną Twojego żądania powinien być zatem przepis art. 415 kc, który formułuje generalną zasadę odpowiedzialności deliktowej. Stanowi on, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Oznacza to, że to po Twojej stronie leży obowiązek ustalenia kto spowodował szkodę powstałą na skutek zalania Twojego mieszkania. Wbrew pozorom może okazać się to trudne, ponieważ nie musi to być ani właściciel lokalu położonego wyżej, ani nawet jego najemca, czy też osoba zajmująca ten lokal. Co więcej, osoba, która spowodowała zalanie, może bronić się w sądzie faktem, że nie ponosi ona winy za zdarzenie, co przy starannie przygotowanym stanowisku może okazać się skuteczne.

Proces uzyskiwania odszkodowania za straty związane z zalaniem lokalu nie należy zatem, wbrew pozorom, do najłatwiejszych i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego rozstrzygnięcia, powinieneś skonsultować sprawę z prawnikiem. Warto pomyśleć o zawarciu umowy ubezpieczenia od tego typu zdarzeń. W takim przypadku to ubezpieczyciel, na zasadach i z wyjątkami opisanymi w stosownej umowie, ponosi odpowiedzialność za zalanie mieszkania.