Zanim kupisz mieszkanie od dewelopera, przemyśl kilka istotnych kwestii związanych z samą inwestycją, jej stanem prawnym, potrzebami mieszkaniowymi oraz sposobem sfinansowania zakupu. Rady, bez których trudno świadomie wybrać dobrą inwestycję, przedstawia Iwona Hojnor-Kaczanowska z biura nieruchomosci House-point. 

Przede wszystkim istotne jest, w jakim celu nabywasz mieszkanie od dewelopera. Czy ma to być nieruchomość inwestycyjna, czy Twoje nowe lokum? Ważne też, na kiedy go potrzebujesz. Szukając odpowiedniej nieruchomości, sprawdź gotowość do wydania lokali, termin oddania inwestycji i niejako od końca planuj kolejne kroki zakupu.

Weź prospekt informacyjny w swoje ręce

W myśl zasady „od ogółu do szczegółu” przewrotnie polecam moim klientom rozpocząć proces zakupu mieszkania od pracy z ustawą deweloperską i tzw. ustawą konsumencką. Zapoznanie się z zapisami przybliży pojęcie prospektu informacyjnego, charakter zawieranych umów, ustawowe podziały kosztów między stronami, proporcje transz wpłacanych przez kupujących. Zrozumiesz też formułę realizacji inwestycji w oparciu o otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy i wreszcie formę umów. Pamiętaj, że zawsze zawieramy je przed notariuszem i w oparciu o katalog dokumentów wskazany w ustawie.

Zobowiązania dewelopera na poziomie ustawy pozwalają aktualnie w przejrzysty i spójny sposób przygotować transakcję wybranego mieszkania. Jeśli nadal nie budzi to zaufania i poczucia bezpieczeństwa dla nabywcy, warto skorzystać z usług poleconego pośrednika nieruchomości. Specjalista pomoże rozwikłać bardziej zawiłe kwestie, poleci dobrą kancelarię oraz doradcę finansowego. Kompleksowo przeprowadzi nabywcę przez formalno-prawny proces transakcji.

Co to za inwestycja?

Po zapoznaniu się z pojęciami określonymi w ustawie inaczej będziemy patrzeć na wybierane przez nas inwestycje i ofertę, którą prezentuje inwestor. Będziemy mogli naocznie zweryfikować sposób przygotowania dokumentacji, zakres przedstawionych informacji i gotowość inwestora do odpowiedzi na nurtujące nas pytania. Ocenimy przy tym przygotowanie inwestora do kompleksowej i potwierdzonej notarialnie sprzedaży.

Kto buduje nasze mieszkanie?

Niezależnie od sposobu prezentacji oferty ważne jest też nasze przekonanie do danej inwestycji, żeby nie powiedzieć – inwestora. Poczytajmy o wybranym inwestorze i o jego wcześniejszych inwestycjach. Zweryfikujmy jego doświadczenie i skalę działania. Istotne są także opinie poprzednich klientów na temat wykonanych prac. Zasięgnijmy wiedzy u podmiotów oferujących dane inwestycje na lokalnym rynku. Porównajmy je z innymi dostępnymi w danym czasie.

Warto podjechać na miejsce innych przygotowanych przez danego inwestora nieruchomości i obejrzeć, jak wyglądają i jak są utrzymane. Jako pośrednik uważam, że jest to ważne, zwłaszcza w sytuacji, gdy wybrana przez nas inwestycja dopiero startuje. Wówczas trudno odnieść informacje przestawione na rzutach, rysunkach i planach do pustego jeszcze placu budowy. Zwłaszcza aktualnie, gdy oferta apartamentów i mieszkań topnieje już na etapie przedsprzedaży, bez możliwości obejrzenia mieszkania przed jego zakupem.

Ile to kosztuje i jak to sfinansować?

Jeśli decydujemy się na zakup gotówkowy, z ołówkiem w ręku prześledźmy, ile i w jakich transzach należy wpłacać deweloperowi na poczet realizacji inwestycji. Policzmy, jak rozłożyć zwalnianie środków z poszczególnych lokat lub jak móc płynnie przekazywać kolejne transze, bez narażenia się na naliczanie dodatkowych odsetek lub ryzyka odstąpienia od umowy przez inwestora. Podsumujmy, jaką łącznie mamy do poniesienia sumę kosztów. Uwzględnijmy przy tym obsługę kredytu, taksy notarialnej i wynagrodzenia innych podmiotów zaangażowanych przy wyborze nieruchomości.

Jako aktywny uczestnik rynku nieruchomości, również na rynku pierwotnym, zawsze doradzam naszym klientom pogłębioną weryfikację zakupu nieruchomości w banku, który ma udzielić finansowania. Jest to, moim zdaniem, dodatkowe źródło weryfikujące od strony prawnej i formalnej przygotowanie dokumentów. Możemy również sprawdzić istniejące zabezpieczenia na nieruchomości, które mogłyby wpłynąć chociażby na termin wydzielenia lokali w odrębne własności.

Bank, w którym deweloper ma założony rachunek powierniczy, weryfikuje wykonanie przez inwestora kolejnych etapów i zatwierdza uwolnienie kolejnych transz. Jest to zawsze dodatkowe zabezpieczenie środków kupującego zgromadzonych na dedykowanym rachunku. Zostaną one przekazane inwestorowi dopiero po zatwierdzeniu danego etapu budowy.

Na koniec istotna, a często pomijana informacja. Przy decydowaniu się na mieszkanie w standardzie deweloperskim, ważne jest określenie poziomu kosztów eksploatacyjnych. Na początku użytkowania mieszkania nie zakładamy istotnych obciążeń z tytułu funduszu remontowego. Warto jednak dopytać o koszty zarządu, czynszu na zaliczki, na media, koszty dotyczące utrzymania części wspólnych oraz, być może, dodatkowe istotne obciążenia, o których inwestor może posiadać wiedzę.

Powodzenia w dobrych wyborach i decyzjach na rynku pierwotnym!