W dużej wspólnocie mieszkaniowej, gdzie lokali jest więcej niż 7, właściciele lokali muszą powołać zarząd. Zarząd może być jednoosobowy lub wieloosobowy. Zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali zarówno cały zarząd, jak i poszczególni jego członkowie mogą zostać zawieszeni lub odwołani. Możliwe jest ustanowienie zarządcy przymusowego, jak i rezygnacja samego członka zarządu wspólnoty z zajmowanej funkcji.

Odwołanie zarządu

O tym, jak zmienić zarząd we wspólnocie mieszkaniowej informuje art. 20 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Obie te czynności należą do swobodnej, niczym nieograniczonej co do terminu czy podstawy takiej decyzji, gestii właścicieli lokali.

Prawo nie wymaga, aby w uchwale wskazywać przyczyny odwołania całego zarządu, czy też poszczególnych jego członków. Odwołanie członka zarządu staje się skuteczne z chwilą zawiadomienia go o uchwale.

W przypadku odwołania wszystkich członków zarządu konieczne jest powołanie nowego zarządu, ewentualnie ustanowienie zarządcy. Odwołanie może mieć miejsce tak z przyczyn przez zarząd zawinionych, jak i niezawinionych. Odmowa udzielenia przez właścicieli lokali absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza automatycznie odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków. Tym niemniej konsekwencją nieudzielenia absolutorium może być odwołanie zarządu.

Jak podjąć uchwałę o odwołaniu zarządu?

Uchwały o odwołaniu zarządu lub poszczególnych jego członków mogą zostać podjęte albo na zebraniu, w tym zebraniu rocznym, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd we wspólnocie. Uchwała może wynikać z głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania.

Zebranie właścicieli zwołuje zarząd lub zarządca. Oczywiście często zarządu nie interesuje poddanie pod głosownie uchwały o jego odwołaniu. Dlatego też należy pamiętać, iż zebranie ogółu właścicieli można zwołać na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O zebraniu należy zawiadomić wszystkich właścicieli lokali z odpowiednim wyprzedzeniem (minimum tydzień).

Pamiętajmy jednak, że podjęcie przez wspólnotę uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonane przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli to uchybienie miało wpływ na jej treść. Tym samym paradoksalnie zabieranie głosów w zakresie uchwały o odwołaniu zarządu należy właśnie do zarządu. Jeżeli organ wspólnoty nie wykazuje woli współpracy, mogą to być także właściciele lokali posiadający 1/10 udziałów.

Na marginesie dodaję, że zgodnie z tezą wyroku z 18 grudnia 2015 r. wykonanego przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku, sygn. akt. I ACa 476/15, odwołanie zarządu i powołanie nowego (także wybór administratora) stanowią niewątpliwe czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.

Rezygnacja członka zarządu wspólnoty

Ustawa o własności lokali nie informuje wprost o kwestii złożenia rezygnacji przez danego członka lub cały skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W związku z powyższym trwały dyskusje. Czy jednostronne oświadczenie woli członka zarządu o rezygnacji z pełnionej funkcji można uznać za skuteczne? Taką możliwość wskazał np. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 8 maja 2014 r., wydanym w sprawie  I ACa 73/14. Wyjaśnieniem było to, że oświadczenie woli o rezygnacji z funkcji członka zarządu wspólnoty wymaga zakomunikowania go wspólnocie. zatem oświadczenie takie winno być złożone ogółowi członków wspólnoty. Co jednak, gdy zarząd we wspólnocie jest wieloosobowy? Wówczas oświadczenie należy przedstawić co najmniej dwóm członkom zarządu, którzy są uprawnieni do reprezentowania wspólnoty.

Zarządca przymusowy

Jeżeli powołany zarząd we wspólnocie nie spełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. Prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia praw dotychczasowy zarząd. W okresie wyznaczonym przez sąd to zarządca przymusowy pełni funkcję zarządu. Odwołanie zarządcy przymusowego może nastąpić na wniosek, jak również z urzędu, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Okolicznością uzasadniającą odwołanie zarządu jest w szczególności wybór nowego zarządu przez członków wspólnoty. Rozwiązanie to może zatem okazać się bardzo skutecznym środkiem, gdy zarząd pozostaje całkowicie bierny wobec swoich obowiązków.

Konkludując, członek zarządu wspólnoty może samodzielnie złożyć rezygnację. Z woli właścicieli lokali zarząd we wspólnocie może zostać odwołany, a w szczególnych przypadkach możliwe jest też ustanowienie zarządcy przymusowego.