Przesłanki zasiedzenia nieruchomości rolnej są określone bardziej rygorystycznie od tych związanych z zasiedzeniem pozostałych nieruchomości. Nie wystarcza, choć jest konieczne, ich samoistne posiadanie przez okres 20 lub 30 lat. W szczegóły wprowadzi nas adwokat Paweł Lewandowski.

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego wywierającą wpływ na prawo własności. Odnosi się zarówno do rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Przesłanki zasiedzenia określone zostały w art. 172 i n. k.c. W przypadku zasiedzenia nieruchomości rolnej szczególne znaczenie ma art. 172 § 3 k.c., którego treść przytoczona wprost brzmi: Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości rolnej są określone bardziej rygorystycznie względem zasiedzenia pozostałych nieruchomości (nierolnych). Nie wystarcza, choć jest konieczne, ich posiadanie samoistne przez okres odpowiednio 20 lub 30 lat. W przypadku nieruchomości rolnych posiadacz samoistny musi legitymować się statusem rolnika indywidualnego. Konieczne jest także, aby łączna powierzchnia nieruchomości rolnej po doliczeniu powierzchni nieruchomości „zasiadywanej” nie przekraczała 300 ha.

Co jest nieruchomością rolną?

Zgodnie z art. 461 k.c. jest to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Przyjmuje się, że kryterium decydującym o uznaniu nieruchomości za rolną jest chociażby potencjalny sposób jej wykorzystania (postanowienie SN z dnia 6 lutego 2008 r., II CSK 467/07), a więc jego przeznaczenie, nie zaś aktualne wykorzystanie (postanowienie SN z dnia 28 stycznia 1999 r., III CKN 140/98).

Dlatego jako nieruchomość rolna mogą być traktowane np. odłogi i ugory, które potencjalnie mogą być wykorzystywane rolniczo (wyrok NSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2006 r., I OSK 132/06). Warto jednak pamiętać, że nie będą nieruchomościami rolnymi w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości, które odpowiadają wymaganiom przewidzianym art. 461 k.c., ale w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały na inne cele niż rolne (wyrok SN z dnia 5 września 2012 r., IV CSK 93/12).

Kto jest rolnikiem indywidualnym?

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych. Dla określenia statusu rolnika indywidualnego łączna powierzchnia użytków rolnych nie może przekraczać 300 ha.

Rolnik indywidualny powinien posiadać kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Ponadto, osoba ta powinna od co najmniej 5 lat osobiście prowadzić gospodarstwo.

Nabycie nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia

Przesłanki zasiedzenia (art. 172 k.c.) muszą być łącznie spełnione w dniu nabycia własności. Nie decyduje zatem data orzekania przez sąd, gdyż postanowienie stwierdzające zasiedzenie ma charakter następczy. Orzeczenie potwierdza jedynie uprzednie zasiedzenie. Na przykład osoba fizyczna posiadająca status rolnika indywidualnego nabywa własność nieruchomości rolnej po okresie odpowiednio 20 lub 30 lat samoistnego posiadania.

Brak zaistnienia wszystkich przesłanek powinien skutkować oddaleniem wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Z tego względu istotne są późniejsze zmiany, o ile prowadzą do ziszczenia się zasiedzenia.

W przypadku przesłanki obszarowej (300 ha) posiadanie większej powierzchni „ziemi” uniemożliwi nabycie własności kolejnych nieruchomości rolnych. Gdyby dopiero zasiedzenie miało spowodować jej przekroczenie, to zasiadujący musi wybrać część, którą chciałby zasiedzieć przez określenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości. Konieczne będzie precyzyjne wskazanie i określenie obszaru, niewystarczające zaś – jedynie ułamkowe określenie udziału w nieruchomości.

Przepis art. 172 § 3 k.c. nie znajdzie zastosowania, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat, liczonych od 30 kwietnia 2016 r. Wtedy weszła w życie ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Omawiane przesłanki nie znajdą również zastosowania do sytuacji, w której nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, a nie zostało jedynie przeprowadzone postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia.

Wprowadzone przesłanki odrywają zasiedzenie nieruchomości rolnych od istoty zasiedzenia, mającego porządkować stan prawny nieruchomości. Osoba, która nie spełnia przesłanek z art. 172 § 3 k.c. nie nabędzie własności nieruchomości. Tym samym stan prawny będzie odbiegał od faktycznego, którego rozbieżności ma na celu niwelować instytucja zasiedzenia.