Wynajem mieszkania nie przynosi zysków, a jest źródłem kłopotów i strat? Winowajcą jest nieuczciwy lokator, który zalega z zapłatą czynszu? Jakie kroki w takiej sytuacji może podjąć właściciel mieszkania? Odpowiedź na powyższe pytania znajdą Państwo w niniejszym artykule.

Właściciel mieszkania musi mieć świadomość, że prawo polskie, w tym zwłaszcza ustawa
o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
chroni przede wszystkim najemcę. Pozycja właściciela mieszkania jest więc o wiele mniej korzystna niż sytuacja lokatora. Nie w każdej sytuacji właściciel mieszkania jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu. Ustawa wprowadziła bowiem liczne ograniczenia
w swobodzie wypowiadania stosunków prawnomieszkaniowych. Musimy pamiętać, że podstawowym obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu w wysokości i w terminie wskazanym w umowie najmu. Nie powinien uchylać się od zapłaty czynszu. Co zatem zrobić, gdy najemca nie płaci?

Co, jeśli umowa najmu nie reguluje terminu zapłaty czynszu?

Wówczas najemca zobowiązany jest płacić czynsz zgodnie z zasadami określonymi w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 669 § 2 k.c. najemca powinien zapłacić czynsz z góry.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli umowa najmu została zawarta na czas nie dłuższy niż miesiąc, najemca powinien zapłacić z góry za cały czas najmu. Jeśli jednak zawarliśmy umowę na czas dłuższy niż miesiąc albo na czas nieoznaczony – wówczas najemca powinien płacić czynsz z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

Kiedy wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu z powodu braku regularnej zapłaty czynszu?

Zgodnie z art. 11 ustawy OchrLokU wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko wtedy, jeśli lokator:

  1. zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Z powyższego wynika wprost, że wynajmujący może wypowiedzieć lokatorowi umowę, jeśli zalega z zapłatą minimum za trzy pełne okresy płatności.

Opisane opóźnienie występuje również, gdy lokator, tytułem czynszu, przekazuje na rzecz wynajmującego tylko część kwoty wskazanej w umowie. Zaległości te muszą jednak stanowić kwotę świadczeń za trzy pełne okresy płatności. Należy również wskazać, że w myśl kodeksu cywilnego, zwłoka oznacza takie opóźnienie, za które odpowiedzialność ponosi dłużnik. Pamiętajmy, że według doktryny ciężka sytuacja finansowa dłużnika nie zwalnia go od odpowiedzialności.

Jeśli wynajmujący chce skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, powinien pisemnie uprzedzić lokatora. Jest zobowiązany również wyznaczyć najemcy dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie należności. W orzecznictwie wskazuje się, że wynajmujący może uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy już po upływie dwóch pełnych okresów płatności. Wypowiedzieć umowę może jednak dopiero po upływie kolejnego – trzeciego okresu płatności. A zatem, dopiero po spełnieniu opisanych warunków wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Niestety, cała procedura „pozbycia się” nieuczciwego lokatora bywa czasochłonna. Właściciela lokalu bardzo często czeka kilka miesięcy poważnych strat finansowych.

Co zrobić, jeśli najemca mimo wypowiedzenia umowy najmu wciąż nie zapłaci zaległego czynszu?

  1. Właściciel może wezwać najemcę do opuszczenia lokalu, a następnie złożyć pozew o eksmisję.

Jeśli lokator, mimo wypowiedzenia umowy najmu, w dalszym ciągu nie opuścił lokalu, wynajmujący może złożyć pozew o wydanie lokalu, tj. pozew o eksmisję. Właściciel nie ma prawa samodzielnie lub siłą usunąć lokatora z mieszkania. Nie może również wymienić zamków w drzwiach lub odciąć dopływu mediów. Takie zachowanie zagrożone jest wręcz sankcją prawną. Jedynie sąd jest uprawniony do wydania wyroku o obowiązku eksmisji.

Przed wydaniem takiego orzeczenia sąd analizuje sytuację i warunki mieszkaniowe najemcy. Jeżeli dojdzie do wniosku, że ten nie posiada jakiegokolwiek lokalu, w którym może zamieszkać, przyzna mu lokal socjalny. Wynajmujący musi mieć świadomość, że proces ten czasami trwa długo. Dzieje się tak, ponieważ istnieje grupa osób, w stosunku do których orzeczenie prawa do lokalu socjalnego jest obowiązkowe. Dotyczy to, m.in. małoletnich, kobiet w ciąży czy niepełnosprawnych.

2. Właściciel może złożyć wniosek do komornika o przymusową eksmisję.

Po uprawomocnieniu się wyroku właściciel jest uprawniony złożyć wniosek do komornika o wszczęcie przymusowej eksmisji. Jeśli jednak sąd nie przyzna najemcy lokalu socjalnego, obowiązkiem komornika jest zwrócenie się do gminy o wskazanie lokatorowi lokalu tymczasowego. Właścicielowi mieszkania nie pozostaje nic innego, jak czekać…

  1. Właściciel może pobrać zaległy czynsz z kaucji bądź wystąpić z pozwem o zapłatę. 

Prowadzenie postępowania o eksmisję nie wyklucza możliwości złożenia przez właściciela mieszkania pozwu o zapłatę. Jeśli umowa najmu uwzględniała zapłatę przez najemcę kaucji, właściciel może uwzględnić kwotę kaucji na poczet zaległości finansowych. Jeśli mimo to najemca pozostaje z niezapłaconym długiem wobec wynajmującego, skutecznym krokiem jest złożenie pozwu o zapłatę. Pamiętajmy jednak, że niekiedy to kolejna próba porozumienia z najemcą czy zgoda na rozłożenie zaległości na raty okazuje się najszybszą i najskuteczniejszą formą odzyskania należności.

Jeśli kroki te nie pomogą i właściciel będzie zmuszony złożyć pozew o zapłatę, powinien pamiętać, że oprócz osób, z którymi podpisał umowę, może pozwać również pełnoletnie osoby, które zamieszkiwały lokal wraz z najemcą. Odpowiedzialność solidarna tych osób ogranicza się jednak do zaległości, które powstały w czasie wspólnego mieszkania.

Jak uniknąć problemów z najemcą?

Nie ma złotej zasady, którą powinniśmy się kierować, żeby uchronić się przed nieuczciwym najemcą. To lokatorowi, nie zaś właścicielowi mieszkania, przysługują liczne przywileje i ochrona prawna. Miejmy świadomość, że właściciel mieszkania w okresie od 1 listopada do 31 marca każdego roku, nie ma prawa pozbawić lokalu mieszkalnego nawet takiego lokatora, któremu nie przysługuje żaden lokal zastępczy. Obowiązuje wówczas okres ochronny z uwagi na niskie temperatury.

Jednym z rozwiązań może być, coraz częściej oferowane właścicielom mieszkań, zawieranie umów najmu okazjonalnego. Podkreśla się, że stanowią one o wiele bezpieczniejszą opcję. W przypadku zawarcia takiej umowy właściciel mieszkania ma ten komfort, że najemca już na wstępie wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po wypowiedzeniu umowy. Co więcej, taki lokator zobowiązuje się dobrowolnie poddać egzekucji. Niestety, w praktyce, z uwagi na koszt oświadczenia zawieranego przed notariuszem, możemy mieć poważne trudności ze znalezieniem lokatora skłonnego podpisać tego typu umowę.