Zakup mieszkania to często inwestycja życia, dlatego zapewnienie bezpieczeństwa finansowego transakcji jest niezwykle istotne. Coraz więcej zainteresowanych rozważa opcję mieszkań deweloperskich ze względu na atrakcyjność lokalizacji, infrastrukturę oraz możliwość indywidualnej aranżacji. Decydując się jednak na zakup mieszkania na rynku pierwotnym warto rozważyć kilka kwestii. Przede wszystkim jak zadbać o bezpieczeństwo inwestycji, ale też, na co zwrócić uwagę w umowie i przy odbiorze lokalu, aby uniknąć rozczarowań.
Deweloperska rzetelność
W pierwszej kolejności zaleca się sprawdzenie dewelopera. Oczywiście fora internetowe mogą być dobrym źródłem, zdecydowanie jednak nie powinny być jedynym. Podstawowe informacje uzyskać należy w Krajowym Rejestrze Sądowym, chociażby czy firma nie jest w stanie upadłości. Dewelopera można również sprawdzić w Rejestrze Dłużników Biura Informacji Gospodarczej gromadzącego informacje o kondycji finansowej firm. Jeżeli okaże się, że nie jest on w stanie na bieżąco regulować swoich zobowiązań, to wówczas warto raz jeszcze przemyśleć swój wybór.
Ponadto każdy deweloper zobligowany jest do przedstawienia prospektu z danymi dotyczącymi danej inwestycji. Powinny być tam również zawarte informacje o aktualnej sytuacji finansowej firmy, źródłach finansowania inwestycji, jak również warunkach ewentualnego odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Interesy nabywców lokali mieszkalnych od deweloperów chroni także Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, mający na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości. Ma on charakter gwarancyjny, więc w przypadku gdy deweloper nie wywiąże się z umowy i nie zwróci nabywcy wpłaconych pieniędzy, wypłata środków zostanie pokryta właśnie przez fundusz.
Umowa deweloperska – co warto wiedzieć
Decydując się na zakup nowego mieszkania od dewelopera jeszcze na etapie budowy, pierwszą podpisaną umową będzie dokument w formie aktu notarialnego, umowa deweloperska. Wiąże ona obie strony umowy – dewelopera i nabywcę, określa ich wzajemne zobowiązania i zabezpiecza transakcję. Choć korzystna dla obu stron, to przede wszystkim jednak umowa ta zabezpiecza prawnie nabywcę nieruchomości.
Deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na niego prawo własności lokalu mieszkalnego po zakończeniu przedsięwzięcia, a nabywca do zapłaty ceny nabycia prawa własności. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jasno określają, jakie informacje musi zawierać umowa deweloperska, m.in. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, zapisy o terminach przeniesienia własności, cena lokalu oraz określenie wysokości odsetek i kar umownych.
Należy jednak pamiętać, że podpisywanie umowy w obecności notariusza nie gwarantuje, że będzie ona dla nas korzystna lub pozbawiona ukrytych, pisanych małym drukiem zapisów, dlatego wszelkie niejasności warto zweryfikować, pytając notariusza, który ma obowiązek wytłumaczyć je w sposób zrozumiały. Można też skonsultować umowę z prawnikiem posiadającym odpowiednią wiedzę i doświadczenie, w celu wskazania potencjalnie problematycznych zapisów. Ponadto warto przeanalizować warunki odstąpienia od umowy, a także opis nieruchomości, m.in. jej położenie, powierzchnię, stan prawnego oraz szczegółowe informacje dotyczące standardu wykończenia mieszkania. Sprecyzowanie tego w umowie pozwoli uniknąć rozczarowań i niepotrzebnych sporów z deweloperem.
Szczególnie istotną kwestią jest powierzchnia, gdyż może się zdarzyć, że po zakończeniu budowy będzie ona nieznacznie różniła się od tej przewidzianej w projekcie (dopuszczalna różnica to 1,5% – 2%). Natomiast zmiana metrażu nieruchomości będzie wiązała się także ze zmianą jej ceny. Dlatego należy wcześniej ustalić, jak wpłynie to na ostateczną cenę oraz jak wówczas na jakich warunkach będzie można odstąpić od umowy.
Odbiór mieszkania – samodzielny czy z pomocą fachowca?
Zgodnie z ustawą deweloperską, przeniesienie własności lokalu następuje po spełnieniu dwóch warunków: uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie lokalu oraz odbiór techniczny przy obecności nabywcy. Kupujący sprawdza i ocenia, czy nieruchomość spełnia parametry zapisane wcześniej w umowie i czy powstało ono zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Spotkanie kończy się spisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym odnotowuje się wady, usterki i niedociągnięcia dostrzeżone w czasie inspekcji mieszkania. Wszystkie zastrzeżenia muszą zostać wynotowane, gdyż wówczas zgodnie z art. 566 kodeksu cywilnego o przysługującej nam rękojmi, koszt naprawy będzie leżał po stronie dewelopera. W protokole musi znaleźć się też zapis o wyznaczonym terminie ewentualnych napraw. Jest to niezwykle istotne, gdyż w razie ewentualnego przeoczenia usterek, koszty ich remontu ponosi przyszły właściciel. Jeżeli wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, nabywca ma prawo odmówić podpisania dokumentu.
W Internecie znaleźć można wiele porad odnośnie jak przygotować się do odbioru mieszkania, co należy ze sobą zabrać i na co zwrócić uwagę. Coraz częściej jednak nabywcy decydują się na pomoc fachowców, którzy asystują podczas odbioru. Choć koszt takiej usługi to obecnie nawet powyżej 1000 zł, to jednak wiedza i doświadczenie inżynierskie mogą okazać się nieocenione.
Materiał zewnętrzny
