Wiele wskazuje na to, że prawo użytkowania wieczystego przechodzi do historii. Wszystko za sprawą ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Akt prawny aktualnie znajduje się na końcu swojej ścieżki legislacyjnej – potrzebny jest jedynie podpis Prezydenta.

Co się zmieni?

Użytkowanie wieczyste, w zakresie uprawnień użytkownika wieczystego oraz swobody rozporządzania gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste, w zasadzie nie różni się od prawa własności. Cechą charakterystyczną prawa użytkowania wieczystego jest jednak konieczność uiszczania opłat rocznych oraz ograniczony okres jego obowiązywania, który może wynosić maksymalnie 99 lat, z możliwością przedłużenia. Matematyka podpowiada jednak, że żaden użytkownik wieczysty w Polsce nie stanął póki co przed tą koniecznością – kodeks cywilny obowiązuje bowiem od 1965 roku.

Cele mieszkaniowe…

Artykuł pierwszy przywołanej na wstępie ustawy brzmi:

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Jest zatem jasne, że zmiany nie obejmą wszystkich nieruchomości obecnie znajdujących się w użytkowaniu wieczystym. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy bowiem rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią mieszkania.

Co ważne, istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego staną się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu staną się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Dotyczyć to będzie w szczególności ograniczonych praw rzeczowych, w tym służebności obciążających grunty oddane w użytkowanie wieczyste.

Zaświadczenia i opłaty

Potwierdzeniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie zaświadczenie wydawane przez odpowiedni organ (starostę, wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa lub inny, ustawowo umocowany). W zaświadczeniu wskazana będzie informacja o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty, tak zwanej opłaty przekształceniowej. Ma ona co do zasady odpowiadać wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, uiszczanej z tytułu użytkowania wieczystego, niemniej z możliwością jej waloryzacji.

Właściciele gruntów zobowiązani będą do wnoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Opłatę będzie wnosić się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Wysokość opłaty wskazanej w zaświadczeniu podlegać będzie zaskarżeniu. Jeżeli właściciel nieruchomości nie będzie się zgadzał z wyliczeniem opłaty, będzie miał możliwość złożenia do właściwego organu (tego, który sporządził zaświadczenie) wniosku o ustalenie wysokości opłaty w drodze decyzji administracyjnej. Będzie musiał to zrobić w ciągu 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia.

Tańsza opcja przekształcenia?

Zostanie wprowadzona możliwość uiszczenia jednorazowej opłaty przekształceniowej. Ci spośród właścicieli przekształconych gruntów, którzy zdecydują się na tę formę płatności, będą mogli sporo zaoszczędzić. W przypadku gruntu stanowiącego w momencie przekształcenia własność Skarbu Państwa, przysługiwać będzie bonifikata od opłaty w wysokości:

  • 60% – gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie
  • 50% – gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu
  • 40% – gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu
  • 30% – gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu
  • 20% – gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu
  • 10% – gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Podobną decyzję, co do przyznawanych bonifikat oraz ich wysokości, będą mogły podjąć również jednostki samorządu terytorialnego w odniesieniu do gruntów stanowiących ich własność.

Wpis roszczenia o opłatę w księdze wieczystej

Sąd dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową w księgach wieczystych. Zawiadomienie o wpisie sąd doręczy właścicielowi gruntu, na adres wskazany w zaświadczeniu. Dokonywanie wpisów w księdze wieczystej nie będzie wiązało się z koniecznością uiszczania opłat sądowych.

Wpis roszczenia o opłatę w księdze wieczystej będzie miał swoje konsekwencje w momencie wyodrębniania lokali mieszkalnych. Ustawa wskazuje, że wyodrębniając własność lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem, sąd z urzędu ujawni w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu roszczenie o opłatę. Wysokość opłaty, do uiszczenia której zobowiązany będzie właściciel wyodrębnionego lokalu, ma być proporcjonalna do udziału jaki mu przysługuje we współwłasności gruntu, stanowiącego nieruchomość wspólną.

Bilans zysków

Reasumując, ustawa może przynieść wymierne korzyści dotychczasowym użytkownikom wieczystym gruntów. Skróceniu ulegnie okres, przez jaki (bez wprowadzenia zmian) musieliby wnosić opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, natomiast wybór płatności jednorazowej pozwoli zaoszczędzić do 60% łącznej sumy zobowiązania. Wejście ustawy do obrotu prawnego wydaje się tylko kwestią czasu.