Coraz więcej Polaków inwestuje zgromadzone oszczędności w zakup mieszkania na wynajem. Niestety najemca może okazać się dla nas prawdziwym utrapieniem. Co możemy zrobić, żeby pozbyć się uciążliwego i niechcianego lokatora? Jakie kroki podjąć, by zrobić to skutecznie i zgodnie z prawem?

W pierwszej kolejności warto wskazać, że wypowiedzieć umowę najmu może zarówno najemca, jak i właściciel lokalu. Wypowiedzieć można umowę zawartą na czas oznaczony oraz tę na czas nieoznaczony. Należy jednak pamiętać, że o ile tę drugą można wypowiedzieć zawsze, o tyle pierwszą – umowę zawartą na czas oznaczony – tylko w wyjątkowych sytuacjach, które zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i zmianie Kodeksu cywilnego.

W świetle wspomnianej ustawy sytuacja wynajmującego jest o wiele mniej korzystna niż sytuacja najemcy. Ustawa wprowadziła bowiem liczne ograniczenia w swobodzie wypowiadania stosunków prawnomieszkaniowych przez właściciela lokalu.

Definicja lokalu

W myśl ustawy OchrLokU lokal rozumiany jest jako lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

W rozumieniu ustawy lokalem nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Forma wypowiedzenia

Zgodnie z art. 11 ust. 1 zd. 2 OchrLokU wypowiedzenie powinno być zawarte na piśmie pod rygorem nieważności. Dodatkowo powinno również określać przyczynę wypowiedzenia. 

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Mimo wspomnianych ograniczeń w zakresie wypowiadania umowy przez właściciela lokalu, w artykule 11 ustawy OchrLokU ustawodawca zawarł katalog, który reguluje sytuacje, podczas których właściciel lokalu jest uprawniony do złożenia wypowiedzenia. Wyliczenie to stanowi katalog zamknięty, w związku z czym nie może być rozumiany rozszerzająco.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli lokator:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  • zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Jakie kroki może podjąć właściciel?

1. Wypowiedzenie umowy najmu.

Musimy pamiętać, że wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem jedynie na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeku cywilnego. Wynajmujący musi przede wszystkim zachować ustawowe terminy wypowiedzenia. Ponadto przyczyna wypowiedzenia nie może być dowolna. Wspomniany już art. 11 OchrLokU zawiera katalog przyczyn, na które wynajmujący może się być powoływać.

2. Wezwanie najemcy do opuszczenia lokalu.

Kolejnym krokiem właściciela lokalu po skutecznym rozwiązaniu umowy najmu powinno być wezwanie najemcy do opuszczenia lokalu.

3. Złożenie pozwu o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

W sytuacji, gdy lokator odmawia opuszczenia lokalu, wynajmujący może złożyć pozew o opróżnienie lokalu, czyli pozew o eksmisję. Pozew ten należy kierować do sądu rejonowego właściwego do miejsca zamieszkania osoby pozwanej.

Musimy pamiętać, że sąd wydając wyrok o eksmisję, bada sytuację każdego najemcy.
W przypadku, gdy najemca jest pozbawiony innego lokalu mieszkalnego, sąd może przyznać najemcy prawo do lokalu socjalnego. Warto wspomnieć, że istnieje grupa osób, w stosunku do których orzeczenie prawa do lokalu mieszkalnego jest obowiązkowe, dotyczy to m.in. małoletnich, kobiet w ciąży czy osób niepełnosprawnych. Właściciel lokalu powinien mieć świadomość, że przydzielenie lokalu socjalnego przez gminę może być czasochłonne. Proces ten nierzadko trwa latami.

Dodatkowe okoliczności

Ponadto w artykule 11 ust. 10 wspomnianej ustawy ustawodawca przewidział możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu w sytuacji wystąpienia innych ważnych przyczyn. Wynajmujący może wówczas wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Pierwszym krokiem wynajmującego powinna być zatem chęć porozumienia się z najemcą. Ponadto w toku postępowania wynajmujący powinien również udowodnić, że przeszkoda jest rzeczywiście istotna dla interesów jego oraz jego rodziny.

Wspomnieć jedynie należy, że w myśl art. 13 OchrLokU, jeżeli lokator wykracza
w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, również właściciel innego lokalu może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
i nakazanie jego opróżnienia. Wskazuje się, że przepisy OchrLokU nie definiują pojęcia „porządku domowego”. Szczegółowo tłumaczy je doktryna i orzecznictwo.

4. Złożenie do komornika wniosku o przymusową eksmisję.

W sytuacji, gdy sąd uzna, że najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, właściciel lokalu może niezwłocznie złożyć wniosek do komornika o wszczęcie przymusowej eksmisji. Niestety, nawet wówczas musimy mieć świadomość, że postępowanie to może się przedłużać. Komornik ma bowiem obowiązek zwrócić się do gminy o wskazanie lokatorowi lokalu tymczasowego.

5. Pobranie zaległego czynszu z kaucji bądź wystąpienie z pozwem o zapłatę.

Jeżeli lokator zalega z zapłaceniem czynszu, właściciel lokalu może zaliczyć na poczet zaległego czynszu wysokość pobranej kaucji. Jeśli wysokość niezapłaconego czynszu przewyższa wysokość kaucji, właściciel jest uprawniony do wystąpienia z pozwem o zapłatę. W celu zabezpieczenia interesu właściciela przy zawieraniu umowy najmu, istotne jest pobieranie wysokiej kaucji od najemcy. Pamiętajmy, że prawo dopuszcza pobieranie kaucji w wysokości dwunastokrotności miesięcznego czynszu.

Jak się zabezpieczyć?

Nie ulega wątpliwości, że pozbycie się niechcianego lokatora wiąże się z wieloma trudnościami. Umowa najmu lokalu mieszkalnego podlega bowiem szczególnej ochronie prawnej.

Coraz częściej jako bezpieczną alternatywę dla właściciela nieruchomości wskazuje się zawieranie z najemcą umowy tzw. najmu okazjonalnego. Cechą charakterystyczną tej umowy jest dołączenie do niej w formie aktu notarialnego oświadczenia najemcy, w którym poddaje się on ewentualnej egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu. Do umowy takiej dołącza się wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dodatkowo do umowy należy dołączyć również oświadczenie właściciela rzeczonego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, stanowiące, że w przypadku eksmisji najemca będzie mógł zamieszkać w danym lokalu. Niestety w praktyce nie jest łatwo znaleźć najemcę, który zgodzi się na zawarcie tego rodzaju umowy.